Avr 30, 2020
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Stratégie de recherche de bien immobilier

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Stratégie de recherche de bien immobilier

Dans cet article, je vais vous expliquer ma stratégie de recherche d’un bien immobilier et comment je vérifie qualitativement et quantitativement si ce bien rentre dans mes cases.

Prêt? On y va!

Les catégories de biens immobilier

Tout d’abord, apprenons à connaître les types de biens immobiliers existants. Chaque type de bien à sa clientèle-cible, il est donc intéressant de savoir que tout ça existe. Je vais en faire 2 listes non-exhaustives.

Pour les privés, nous trouverons les types de biens résidentiels suivant :

  • Parking (1-2 places), box
  • Studio
  • Appartement en PPE : petit, grand, duplex, triplex, loft, attique, etc.)
  • Maison individuelle
  • Maison multifamiliale
  • Local commercial aménagé en habitable
  • Ou plus exotique : Château de XVIème / église / château d’eau, etc. Je ne connais personne qui possède ou habite dans un bien de ce type, mais pourquoi pas 🙂

Pour les entreprises (destiné à être occupé par des entreprises), nous avons beaucoup d’autres choix :

  • Parking (> 10 places)
  • Bureau : ça va du petit bureau de 10 m2 au gratte-ciel de 100 étages)
  • Halle/dépôt
  • Cabinet/salon : médical, dentaire, onglerie, coiffure, barbier, etc.
  • Bar/restaurant/discothèque
  • Industriel : usine électrique, usine chimique, raffinerie, etc.
  • Sport : stade de foot, patinoire, etc.
  • Cinéma, salle de spectacle, etc.

Tout ça pour dire : en tant que privé, ça risque d’être compliqué de s’acheter une raffinerie 🙂 Par contre, c’est super simple d’acheter une part d’une société qui détient des raffineries ou des stades de foot.

Ces sociétés s’appellent des SCI (pour Société Civile Immobilière), ou également REIT en anglais (pour Real Estate Investment Trust). Le meilleur REIT que je connaisse et que j’utilise dans ma stratégie est un tracker, il s’appelle « Vanguard Global ex-U.S. Real Estate ETF » (lien). C’est simplement un tracker qui réplique les cours boursiers de plusieurs grosses sociétés qui possèdent des biens immobiliers de tout type et dans plein de pays. Un article sur les ETFs suivra prochainement.

Etude de marché

Ma stratégie de recherche de bien immobilier commence par une étude de marché. On ne va pas investir de l’argent dans un bien qui ne sera pas rentable. Une étude de marché est nécessaire et elle permet de savoir où on va mettre les pieds.

Elle permettra, entre autre, de connaître des indicateurs très importants comme :

  • La démographie;
  • Les logements de la région ou de la ville;
  • Analyse de l’offre locative ou parc locatif;
  • La vacance locative;
  • Le prix du loyer au mètre carré;
  • La quantité d’annonces à la location.

Ce que j’ai fait pour moi c’est d’abord analyser des biens qui étaient dans ma région en Valais, si possible à moins de 40 minutes de chez moi. D’autres personnes n’auront aucun problème à investir à 500 km de chez eux, moi je préfère ne pas aller trop loin.

Ensuite, je préfère des biens neufs (moins de 5 ans) pour plusieurs raisons :

  • Aucun travaux à prévoir, aucun risque;
  • Disponibilité immédiate, donc rendement immédiat;
  • A mon avis, c’est plus facile de louer du neuf que de l’ancien. C’est plus attirant sur les photos d’annonces immobilières.
  • Je préfère personnellement le neuf à l’ancien. Je pense que c’est ça le plus important finalement 🙂

Mes pré-requis

Donc, mes pré-requis sont assez simple :

  • Rendement d’au moins x%;
  • Moins de 5 ans. Ou alors avec un gros potentiel d’amélioration si plus vieux;
  • Un potentiel d’amélioration minimum (ajout de machine à laver, peinture à refaire, appareils de cuisine à changer). De simples petites retouches me permettront d’augmenter le loyer de 50 ou 100 CHF. Ce n’est pas rien à la longue.
  • Proche de chez moi. Donc en Valais romand;
  • Déjà loué (ou vide, mais qui a déjà été loué). Ça prouve qu’il y a du potentiel locatif;
  • En ville, ou proche des accès routiers ou transports publics.

Parcours des annonces

Ensuite vient la partie de recherche. C’est là que ça peut prendre du temps.

Je commence toujours par les sites de petites annonces gratuites, car les agences immobilières publient sur ces sites autant que les privés.

J’utilise souvent anibis, car il permet de créer des ordres de recherche. Il me suffit de créer des ordres de recherche avec mes critères.

Par exemple pour Sion et Martigny :

anibis immobilier sion martigny

Ainsi, à chaque fois qu’une nouvelle annonce correspondant à ces critères est insérée, je reçois un email.

Anibis a juste un petit défaut : les recherches automatiques se désactivent au bout d’un certain temps, attention donc à les réactiver.

A noter aussi que j’aime bien créer une annonce par type de bien que je recherche, ça me permet de les filtrer en amont.

Par exemple ici j’en ai une pour Martigny et une pour Sion. Mais j’aurai pu en avoir 2 pour Sion : 1 pour les appartements de 50 à 250’000 CHF, 1 pour les appartements de 250 à 450’000 CHF, etc.

J’aime bien segmenter ces annonces, je trouve ça plus pratique.

Ensuite je note tout et compare mes résultats.

La comparaison des biens trouvés

Pour comparer les biens trouvés, j’utilise une technique trouvée dans le livre « Les Secrets de l’Immobilier« . Cette technique, assez simple à mettre en place, est la suivante :

  1. Trouver au moins 10 biens similaires en terme de typologie, surface, état général, etc.;
  2. Noter les données trouvées;
  3. Calculer les prix au m2 ainsi que la location au m2;
  4. Trier ces données par prix au m2;
  5. Retirer les 2 plus chers et les 2 moins chers;
  6. Faire la moyenne des 6 restants.

On en ressort un tableau comme celui-ci :

Calcul prix moyen

Ensuite on peut comparer les biens trouvés avec les données que nous ont données ce tableau. On a une estimation du marché pour le prix de vente, le prix au m2 et le montant du loyer au m2.

C’est très important dans la stratégie de recherche de bien immobilier, car ce petit tableau nous donne plein de moyennes.

Ici par exemple si un trouve un bien similaire en terme de typologie et de surface, mais que son prix de vente est inférieur à 20% à notre prix moyen, on peut se dire que c’est une affaire sur laquelle il faut jeter un œil.

Si, au contraire, le loyer n’était que de 900 CHF (18.- au m2), on saurait déjà que la rentabilité ne serait pas forcément au rendez-vous. On sait qu’on devra faire une grosse négociation sur le prix de vente.

En gros on peut se dire que si on est à +/- 10% des montants moyens qu’on a trouvé, on peut aller voir plus en détail. Sinon on sait déjà qu’on risquera de perdre du temps.

Téléchargez l’exemple de comparatif de biens immobiliers ici

Prise de contact

Lorsqu’un bien correspond à mes critères, je vais prendre contact avec l’annonceur. Je prends toujours contact par email via la plateforme en premier lieu, à moins d’un mega coup de coeur. Il faut dire que j’ai souvent pris contact avec des agences immobilières.

Ce contact me permet de vérifier le sérieux de l’annonceur car je demande toujours les documents de PPE des appartements que je vise et quand une visite sera possible.

C’est une question simple qui permet de voir si l’annonceur est sérieux et prêt : soit il a déjà tout, soit il lui faut quelques jours. Dans le second cas, je sens déjà que ça pourra être rigolo.

Avec le temps, ça m’a d’ailleurs permis de tester le sérieux de plusieurs agences immobilières. Et je peux vous dire d’expérience qu’une grande agence immobilière valaisanne très connue (qui s’auto-proclame comme ayant le plus grand choix immobilier du Valais) n’en a aucun!

Dites-moi ce que vous en pensez : Sur 2 biens différents, avec 2 agents différents de cette même agence, j’ai manifesté un intérêt certain, demandé tous les documents usuels ainsi que de pouvoir faire une visite.

J’ai reçu les documents (même reçu une proposition de financement d’un des 2 courtiers (qui pensait déjà à sa commission, avant même une simple visite)), par contre aucune visite de possible. Soit disant que les locataires ne répondaient pas. Plus jamais eu de nouvelles depuis, on en est resté à « Je vous recontacte dès que j’aurai pu avoir le locataire », ça fait 2 mois que j’attends.

C’est là que ça me gêne…

Déjà : est-ce que j’ai l’air d’un rigolo qui ne recherche que des renseignements? Si ces agents immobiliers savaient ce qu’ils faisaient, ils auraient du comprendre rapidement que je me positionnais en tant qu’investisseur.

Ensuite : si c’était moi le propriétaire qui vendait ces biens, j’aurai aimé que ces agents fassent tout leur possible pour joindre les locataires et organiser une visite, quitte à aller sonner à leur porte… On est en Valais après tout, c’est pas si compliqué d’aller voir les gens. Mais là non, aucun effort particulier n’a été fourni. C’est malheureux.

Visites

Pour toutes mes visites, je me suis préparé une checklist. Ceci me permet d’abord de me préparer en amont en la pré-remplissant des informations que j’ai déjà. Ensuite elle me permet de ne pas oublier les questions que je dois poser pour toute visite, comme par exemple :

  • Nombre des lots de PPE, année de construction;
  • Nuisances, bruits de la rue, facilité de stationnement, transports publics;
  • Nombre d’années de détention du vendeur, raison de la vente, urgence de la vente;
  • Type de chauffage, matériaux au sols, aux murs;
  • Etat de la cuisine, appareils, etc.;
  • Etc, etc.

Je mettrai un exemple de checklist prochainement en ligne, à utiliser comme pense-bête.

Négociations

Aaaaahhhh… Les négociations… La dernière étape de la stratégie de recherche de bien immobilier. Je ne crois pas être un bon vendeur, par contre je suis un bon acheteur et j’aime négocier 🙂

Quand on achète pour investir, c’est bien différent de l’achat de sa future résidence principale. On ne recherche pas le coup de cœur, on recherche une rentabilité.

C’est pourquoi je me permets de rentrer en négociation avec un prix de 15 à 20% inférieur au prix de vente, quand le vendeur est une agence immobilière.

Ça ne passe pour ainsi dire jamais, mais au moins ça annonce le ton et ça permettra de faire baisser le prix presque à tous les coups. Je ne propose jamais moins de 20% du prix, car là les agents ne donnent souvent plus de nouvelles. Ils n’aiment pas devoir communiquer ces prix à leurs clients.

Mais si je propose 20% de moins et qu’au final j’en obtiens 10%, je serai très content. Car si après mon analyse des prix moyens, le bien en question rentrait déjà dans mes critères, avec 10% de rabais il y rentre encore mieux, et ma rentabilité n’en sera que meilleure.

Ressources

Ressources et exemples disponibles gratuitement sur ce lien.

Article Categories:
Liberté financière

Comments to Stratégie de recherche de bien immobilier

  • Hello,
    Merci pour ton article.. c’est très intéressant.
    Une question complémentaire me vient à l’esprit… pour le financement tu fais comment… et comment fixes-tu le loyer, etc… Tu comptes combien pour les éventuels dommages…
    Un prochain article sur le sujet 🙂

    Stéphane 1 mai 2020 09:56 Répondre
    • Encore une question… est-il possible d’avoir ton tableau excel sur mon émail ?
      Merci à toi.

      PS : Toujours aussi agréable de lire tes articles… c’est simple et précis en même temps… toujours impatient d’avoir la suite… Bon courage à toi.

      Stéphane 1 mai 2020 09:58 Répondre
      • Salut Stéphane,
        Merci pour les commentaires et encouragements, ça fait toujours plaisir 🙂
        Je note tout ça pour un prochain article, ça sera fait 😉
        Et je vais mettre à disposition en téléchargement les divers tableaux et ressources que j’utilise, ne t’inquiètes pas pour ça, il y aura beaucoup de choses à haute valeur ajoutée 😉
        Merci encore, bon courage à toi aussi et bon week end!

        Seb 1 mai 2020 12:28 Répondre
  • Salut Seb,
    Merci pour l’article et le blog en général c’est bien instructif.

    Je voulais te demander, est-ce que tu viens toujours avec les 20% d’apport minimum? Vu que c’est de l’immobilier de rendement, il n y a pas moyen de négocier un apport plus faible avec la banque?

    Merci d’avance

    Anis 8 mai 2020 14:05 Répondre
    • Salut Anis,
      Merci pour le commentaire 🙂
      Alors ça c’est une très bonne question. Avant le 01.01.2020 on pouvait venir avec moins de 20%, j’ai d’ailleurs financé tous mes biens actuels avec environ 17.1% de fonds propres.
      Mais depuis cette année on doit venir avec 25% (cf. La bêtise de la Finma) pour les biens de rendement.
      Cette année je n’ai pas encore essayé de négocier un apport plus faible. On devrait peut être pouvoir négocier quelque chose comme 22-23% d’apport avec un amortissement plus important, mais ça risque d’être compliqué vu que les banques sont bridées par la Finma.
      Je suis en train de mettre au point une tactique pour contourner ce « problème » que je compte tester cette année. Un article sur le sujet suivra prochainement, ne le manque pas ça risque d’être une bombe 🙂
      A bientôt!

      Seb 8 mai 2020 14:26 Répondre
      • Wow ! 25% c’est énorme! Pour les avoir je dois patienter au moins 3 ans pour un appartement c’est trop 🙁 (J’ai lu ton article concernant la Finma).

        Et donc même si tu fais une grande partie des travaux toi-même tu baisses la facture finale mais pas l’apport. C’est juste ?

        Anis 19 mai 2020 11:28 Répondre
        • Si tu fais des travaux, ça dépend de comment tu comptes les financer 🙂
          En gros, si tu achètes un appart clé en main 300K, tu dois apporter 75K.
          Mais si par exemple tu en achètes un 150K et que tu prévois 75K de budget pour les travaux (sans main d’oeuvre si tu fais toi le job), ça veut dire que tu dois te faire financer 75% de 225K et donc amener 56.25K de fonds propres.
          C’est une très bonne manière de faire, pour autant que tu aies les connaissances nécessaires et le temps pour faire les travaux. Mais généralement après ça tu te retrouves avec un bien que tu peux évaluer à 280-300K et donc faire une belle plus-value.
          Mais comme je te l’ai dit, je suis en train de préparer une « tactique » pour diminuer cet apport en fonds propres, en toute légalité bien sûr. A suivre bientôt 😉
          A part ça, tu dis que tu dois patienter au moins 3 ans, ça veut dire que tu as déjà un budget (ou fais ton état financier) et que tu connais tes dépenses et revenus, c’est déjà une très très bonne chose 🙂 Ma tactique à paraître risque de grandement t’intéresser tu verras 🙂

          Seb 19 mai 2020 15:47 Répondre
  • Salut Seb,
    Merci pour tes articles, c’est super intéressant, compréhensible et bien écrit.
    Comment se passe le financement avec la banque ou assurance? Passes-tu par un broker comme Moneypark qui te trouve des intérêts bas moyennant une commission ou tu as tes contacts directs? Et sur quelle période genre 10-15-20 ans? Prendrais-tu le risque de passer par un Saron/Libor qui pourrait quand même pas mal fluctuer? Et comment se passe le remboursement de la dette (échelonné sur la durée du contrat ou tu refais une hypothèque derrière?). Si on reprend ton exemple de 225K à 1% sur 10ans, tu devrais rembourser 1% pour l’intérêt (2250) et 10% pour le capital (22500) donc 25K par ans (2k par mois) ce qui te bouffe ton rendement. Donc le capital, tu le rembourse réellement? Si oui, tu passes obligatoirement par une société (Sarl, SA, autre) pour protéger tes actifs personels?
    PS: J’ai lu beaucoup d’article ici et sur d’autres sites, tu me pardonneras si tu as fais un blog sur le sujet que j’ai pas lu voire oublié.

    Salutations et merci

    Daeffuuu 27 mai 2020 13:35 Répondre
    • Salut Daeffuuu,
      Merci pour le commentaire encourageant, ça fait plaisir 🙂
      Le financement avec la banque est en général très simple. Je passe toujours par la même banque (Raiffeisen) vu que j’ai un contact là bas, même après comparaison des taux d’intérêts. Mon contact me permet de négocier un peu le taux d’intérêt aussi donc je m’en sors tout le temps.
      Concernant les périodes, là tu dois faire référence à la France avec leur période de 20 ou 25 ans. En Suisse on peut aller jusqu’à 100 ans, voire même plus. Dans ce cas, tu dois rembourser 1% du capital chaque année + 1% d’intérêts, donc le rendement se porte très très bien avec un amortissement comme ça. Alors oui le capital tu le rembourses quand même, mais calmement. Ensuite tu peux faire de l’amortissement indirect via 3ème pilier et profiter de l’avantage fiscal. L’avantage de faire comme ça c’est que ça me laisse une grosse trésorerie et même si les taux remontent à 5% dans 10 ans je serai toujours gagnant. Autre avantage c’est que tu peux déduire des impôts les intérêts payés.
      A propos du Saron/Libor, oui je le conseillerai et je prendrai ce « risque ». Pour la simple et bonne raison que tu as quand même le temps de voir venir. Avec ces hypothèques tu t’engages pour 3 mois, si ça ne va pas tu peux toujours prendre une hypothèque fixe, donc je trouve que ça. Seul bémol : ce genre d’hypothèque se fait sur un montant de 200K au minimum, et j’ai encore jamais fait de crédit d’un montant comme ça comme investissement.
      Concernant la protection des actifs personnels, ils sont personnels… donc voilà, je comprends peut être pas bien ta question 🙂 Mais ça vaut pas le coup de passer par une SA ou Sàrl pour investir, ça créerait une double imposition (à la société sur son gain de la société + à moi sur le salaire versé), ce qui boufferai réellement le rendement.
      Voilà, j’espère avoir répondu à tes questions 🙂
      Salutations et bonne journée.

      Seb 28 mai 2020 07:27 Répondre

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