Sep 13, 2020
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Réflexions sur la rat race : Amir

Written by Seb

Réflexions sur la rat race : Amir

On continue la série des réflexions sur la rat race.

Après Jean-Pierre et Anita, je vais vous parler de mon collègue Amir (*).

Amir

J’ai fait sa connaissance il y a environ 2 ans. On a plus ou moins le même âge (il a 43 ans) et on s’est rapidement assez bien entendu malgré pas mal de différences culturelles.

Rien que la différence de religion et notre éducation est bien différente. Par exemple il me disait qu’il n’avait jamais bu d’alcool devant ses parents ou devant ses enfants… Vous imaginez ce qu’un valaisan pense en entendant ça ? 🙂

Mais on a une belle ouverture d’esprit tous les 2 donc ça n’a pas été très compliqué à s’entendre 🙂

Amir est un immigré marocain qui est maintenant installé en France avec sa famille. Il travaille en Suisse et est frontalier. Avant ça il a vécu à Paris, dans la région fribourgeoise et également en Valais.

Il est marié et a 2 enfants de 10 et 12 ans. Sa femme est mère au foyer et s’occupe de la famille.

Des débuts difficiles

Petit, Amir a grandi au Maroc dans une famille de 5 enfants. Sa famille avait très peu de moyens et son père avait un petit commerce d’artisanat local.

J’imagine que ça n’a jamais été la fortune mais il a réussi à subvenir aux besoin d’une famille de 7 pendant des années. Chapeau !

Dès qu’il en a eu l’âge, Amir a entamé des études en informatique, à la suite de quoi il a commencé à travailler vers l’âge de 23-24 ans.

Comme pas mal de marocains, il a décidé de s’expatrier et d’aller travailler en France, dans le but de pouvoir s’offrir une meilleure vie qu’au Maroc.

Son arrivée en France n’a pas été simple

Il me le disait lui-même, « Quand tu arrives vers une agence immobilière pour louer un appart, dès qu’ils voient ta couleur de peau ou entendent ton nom, tout d’un coup l’appart visé n’est plus dispo… ».

Il sait ce que c’est que d’être confronté à la ségrégation raciale et a plein d’anecdote dans ce style à raconter. Maintenant il en rigole, heureusement pour lui.

Après quelques années dans la région parisienne, il a eu l’opportunité de venir travailler en Suisse. Opportunité qu’il a saisie.

Etant immigré et n’ayant aucune attache particulière à Paris, le choix n’a pas été difficile. Surtout quand on pense à la différence de rémunération.

Et oui, en France un salaire d’informaticien à l’époque (2005) était peut-être de 2’000 ou 2’500 euros, tandis qu’en Suisse ça devait être autour de 6’000 chf… Il n’y avait pas photo finalement.

Les finances d’Amir

En faisant connaissance avec lui devant une bière, il m’a expliqué que sa femme ne travaillait pas. Et qu’il ne voulait pas qu’elle travaille (pour un revenu, on s’entend).

La raison à ceci est assez simple :

Le coût de la vie en France pour une famille de 4 comme la sienne est peut-être de 2’500 à 3’000 euros par mois.

Lui a un salaire suisse de peut-être 8’000 chf par mois (voire plus), il dégage donc un beau surplus. Voilà ce qui permet à sa femme de rester à la maison et s’occuper des enfants.

On est d’accord, sa femme a bel et bien un travail à plein temps : celui de femme au foyer. On sait tous que c’est un boulot à part entière. Le seul problème est que ce travail n’est pas rémunérateur.

Mais bon, la mentalité d’Amir est que vu qu’il a les moyens de faire vivre sa famille grâce à son « bon » revenu, autant que sa femme reste à la maison.

Et en y réfléchissant bien, il peut économiser environ 4’500-5’000 chf par mois… ce qui est déjà pas mal 🙂

A part le côté financier, Amir vit en France car à l’époque avec son épouse ils cherchaient à acheter leur résidence principale. Ils avaient regardé en Suisse, mais vu qu’en Suisse les prix sont ce qu’ils sont, ils n’avaient pas les moyens. Voilà pourquoi ils ont choisi la France voisine, qui est bien plus abordable.

Mais on peut dire qu’il vit une rat race assez tranquille, en tout cas pour le moment 🙂

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Amir et l’immobilier

En discutant un peu plus, il m’a dit qu’il avait déjà fait l’acquisition de biens immobiliers. Evidemment, vous vous douterez que je lui ai demandé des détails 🙂

Voici de quoi on cause :

Il possède 7 biens de rendement. Quelques-uns dans la région parisienne, les autres vers chez lui. Tous sont gérés par une gérance. C’est d’ailleurs lui qui m’avait donné cette « astuce » que j’ai reprise dans cet article.

Il un parc immobilier d’une valeur d’environ 1 million d’euro.

Waouw ! J’étais sur le cul quand j’ai appris ça… 🙂

Mais Amir a démarré pour une raison différente de la mienne.

Il s’est tourné vers l’immobilier avec une intention plus « louable » : Il est parti du principe qu’il ne voulait pas que sa femme travaille et qu’elle n’aurait donc jamais de revenus.

Si il devait mourir prématurément, ses assurances-vie paieraient ses biens et sa femme en hériterait, lui laissant ainsi les revenus issus des loyers.

En France, une assurance-vie est obligatoire dès qu’on acquiert un bien, peu importe son utilité.

L’immobilier en France, avant 2020

Il faut savoir aussi qu’en France, au moment où il les acheté, les banques prêtaient 100 ou 110% du montant du bien.

Donc pour un bien de 100’000 euros, on pouvait avoir une hypothèque de 100, voire 110’000 euros, pour payer les frais de notaire.

Une bien belle combine, je comprends pas qu’il y ait pas plus de gens qui en ait profité… Et maintenant c’est trop tard, les banques demandent des fonds propres et plus de garanties.

Le seul truc c’est qu’on doit rembourser ces hypothèques plus rapidement qu’en Suisse, en 20 ou 25 ans.

Donc le calcul de RCI dans cette situation serait du genre :

100’000 euros à rembourser en 25 ans ça fait 4’000 euros par an, 4% d’amortissement. Avec un taux d’intérêt de 1%, on ajoute 1’000 euros par an. Coût total : 5’000 euros par an ou 417 par mois.

Si le loyer est de 450 euros par mois, le cashflow généré est de 450-417 = 33 euros par mois. C’est même possible d’avoir un cashflow négatif les premières années, il faut donc bien y réfléchir.

On est d’accord, c’est peu. Mais c’est un rendement infini… car aucune somme n’a été investie 🙂

Rappelez-vous de la formule de calcul du RCI : cashflow annuel / montant investi; donc 33 / 0.

Une calculatrice dirait qu’une division par 0 est impossible, nous on dit que le rendement est infini 🙂

Amir et la bourse

Avant février/mars 2020, Amir ne s’était jamais intéressé à la bourse.

Comme j’avais compris qu’il avait pas mal d’argent de côté, dormant sur des comptes épargnes… Je lui ai parlé de quelques stratégies de bourse efficace et simples, comme par exemple la stratégie de croissance du dividende.

Il a été intrigué par l’idée et a commencé à se former un peu en visionnant des vidéos sur youtube et en lisant quelques livres.

Seulement qu’il a mal commencé… L’appât du gain l’a poussé à vouloir faire de le spéculation, acheter bas pour vendre haut.

Manque de chance et gros coup de bol

Malgré son inexpérience, il s’est lancé tête baissée et a estimé que l’action de BNP Paribas était sous-estimée. Elle valait 35 euros autour du 12 mars, quelques jours seulement avant la méga-crise que nous avons traversée et qui était impossible à anticiper.

Par ce que j’appelle un coup de folie, il a sorti toutes ses économies et celles de ses enfants; environ 200’000 euros pour acheter des actions de BNP Paribas.

TOUTES SES ECONOMIES SUR UNE SEULE ACTION. Un truc à ne jamais, JAMAIS faire… Et il s’en est rendu compte assez vite.

Imaginez la frayeur qu’il a eu quand le prix de l’action ne valait plus que 26 euros, 1 semaine plus tard…

Expérience vécue, je vous garantis que quand vous voyez la performance de votre portefeuille afficher -26%, ça fait froid dans le dos.

Bref, ses 200’000 euros n’en « valaient » plus que 148’000…

La patience a payé

Heureusement pour lui, il a eu la présence d’esprit de ne rien vendre et d’être patient. Malgré son inexpérience, il savait que les cours étaient cycliques et il a attendu sagement que ça remonte.

Il a aussi misé sur le fait que BNP Paribas était une banque française, soutenue par l’Etat. D’un côté c’est pas faux, l’Etat a des actions dedans et les moyens de les sauver, ils n’allaient pas les laisser s’effondrer.

C’est remonté quelques semaines plus tard et c’est tant mieux pour lui. Il a pu récupérer ses billes et même réaliser une petite plus-value.

Je doute qu’il réitère ce genre d’opération folle dans le futur 🙂 Au moins il aura appris de ses erreurs, c’est une bonne chose.

Maintenant il continue à faire de la spéculation, tout en prenant moins de risques. Il met en jeu des montants moins élevés, diversifie, et se retire après avoir réalisé des résultats de +/- 3%.

Il s’en sort bien car en moyenne sur ses derniers trades il est gagnant, mais je doute que cette stratégie soit pérenne.

Je dis ça parce qu’il n’utilise pas de vraies métriques, il se base surtout sur son feeling. Et le pifomètre, on sait tous que ce n’est pas toujours fiable 🙂

Mon avis sur Amir

Si j’étais à sa place, je laisserai tomber la bourse et tous ses aléas.

Bien sûr, en bourse il y a moyen de gagner gros, mais également beaucoup de risques de perte.

Sachez que 80% des spéculateurs en bourse perdent de l’argent, et ce n’est pas un hasard. En face d’eux il y a soit des robots, soit des fonds d’investissement qui ont des milliards à placer. A eux seuls, ils sont capables d’influencer le cours d’une action à la hausse ou à la baisse. Alors perso, je les laisse faire, je ne suis pas assez solide pour ça.

Son capital de 200’000 euros, il devrait l’investir dans l’immobilier en contractant des dettes. Il se retrouverait avec des rendements de l’ordre de 10 à 15%.

Sur un montant comme ça, ça peut lui faire un revenu allant de 1600 à 2500 euros par mois, voire plus.

Amir n’est pas loin d’être dehors de la rat race, mais je doute qu’il s’en rende compte. Je vais essayer de l’aiguiller sur quelques lectures qui seraient susceptibles de le mettre sur la bonne voie, typiquement Père Riche Père Pauvre 😉

On verra ce qu’il fera, je vous en reparlerai peut être dans le futur !

Fin de la première saison

C’en est tout pour cette première saison de la série de réflexions sur la rat race de mes collègues.

Revoir cette saison avec Jean-Pierre et Anita.

Est-ce que cette série vous a plu ? Vous en voudriez plus ? Faites-le moi savoir dans les commentaires ci-dessous 🙂

Témoignages

Je me suis dit que ça serait intéressant d’avoir des témoignages de lecteurs. Si vous voulez partager votre rat race avec nous, c’est avec un grand plaisir que je vous dédierai un article ! Anonymat 100% garanti.

Jouez donc le jeu, c’est pour faire avancer la science de la rat race 🙂

N’hésitez pas à me contacter via ce formulaire de contact, je vous répondrai rapidement.

(*) prénom d’emprunt

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Liberté financière

Commentaires sur Réflexions sur la rat race : Amir

2 réponses à “Réflexions sur la rat race : Amir”

  1. Anis dit :

    Amir a été plus que chanceux. C’est pas parce que la société est soutenue par l’état que le cours de l’action risque de monter. Air France est une entreprise soutenue par l’état mais après le rebond de la crise en mars, l’action n’est encore jamais remonté aux plus hauts, et la il perdait quasiment 80’000 euros, une année de salaire.

    Aucun investissement n’est fiable et sûr à 100%, que ce soit l’immobilier ou la bourse. C’est fou, personne n’ose plonger dans une piscine sans fond quand il ne sait pas nager, mais tout le monde est prêt à plonger yeux fermées dans la bourse sans savoir boursicoter (ou l’immobilier). La première étape est donc d’apprendre à nager, ensuite seulement on peut plonger dans n’importe quel bassin.

    • Seb dit :

      On est d’accord, il a été bien chanceux. Heureusement il a retenu la leçon, et tant mieux pour lui, il a pu en retirer un petit bénéfice.
      Mais oui, tout à fait d’accord avec toi, c’est important de se former quand on veut se lancer dans un domaine comme ça.

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