Mar 30, 2020
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Mon studio de Martigny

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 5 minutes

Mon studio de Martigny

C’est le premier que j’ai acheté, un studio d’environ 35 m2 dans un immeuble en construction à Martigny. Je l’ai acheté sur plan autour de mai-juin 2018 (la construction de l’immeuble venait de débuter) et il m’a été livré une année plus tard, au mai 2019.

J’ai également acquis une place de parc extérieure et une place de parc intérieure, dans le garage sécurisé de l’immeuble. Je me suis dit que ça serait une bonne idée de prendre ces 2 places de parc en plus car l’immeuble est idéalement situé près de la gare à Martigny.

Je l’ai tout de suite mis en location à un prix correct par rapport au marché et j’ai eu plein de demandes en très peu de temps.

C’est là que les ennuis ont commencé.

Le début des ennuis

Après quelques visites, j’ai demandé aux personnes intéressées de me fournir les documents usuels (certificat d’assurance, copie des fiches de salaire, extrait d’office des poursuites) et j’ai beaucoup discuté avec ces gens.

Je n’aurai pas dû car j’ai laissé mes émotions entrer en jeu. Je suis tombé sur une jeune fille qui m’a fait de la peine. Elle était au chômage (mais son revenu couvrait 3 * le loyer), et devait se trouver un appart en 1 mois. Grand seigneur j’ai donc décidé de lui laisser ce studio et elle est rentrée le 1er juin 2019. Je lui ai laissé le studio « nu », c’est-à-dire sans aucun meuble ni aucun équipement, coutume qui est assez répandue par ici.

En juin, aucun problème, tout s’est bien passé et le loyer a été payé.

En juillet je reçois son loyer, mais surprise : le 3 juillet je reçois un email de l’administrateur de la PPE me signalant que des habitants de l’immeuble se sont plaint que ma locataire faisait trop de bruit. Elle et ses amis ont fait la fête sur le balcon jusqu’à 2h du matin, bien qu’un voisin soit venu lui demander de se calmer (c’était un jour de semaine).

Ni une, ni deux, le soir du 3 juillet je vais chez elle à 21h. Je sonne directement à sa porte et lui dit que ce n’est pas normal et qu’elle allait devoir se calmer sinon elle aurait des problèmes, ce qu’elle a acquiescé. Je suis même allé présenter mes excuses aux voisins concernés, ce qui n’est forcément pas le rôle du propriétaire, mais bon j’ai fait ça pour tenter de garder de bons contacts avec eux.

Coup de théatre : le lendemain je reçois à nouveau un avertissement de l’administrateur de la PPE comme quoi il y avait de nouveau eu du tapage nocturne, cette fois jusqu’à 3 heures du matin. J’étais pourtant allé moi-même sur place, à croire que le message n’a pas passé. J’ai donc décidé de durcir le ton et de ne plus laisser mes émotions entrer en jeu.

C’est là que des courriers ont commencé à partir, dont une mise en demeure avec avertissement on ne peut plus clair. Seulement 2 mois après son entrée, je n’aurai jamais pensé que ça puisse arriver.

Ensuite elle s’est calmée pendant quelques temps. Heureusement.

Premier défaut de paiement

En août, aucun loyer n’arrive… Après quelques jours je fais donc un courrier de rappel, avec les frais inhérents à la nature de celui-ci. Je l’ai dit : aucune émotion, aucune tolérance (surtout pour cette personne).

Septembre. N’ayant pas reçu son loyer d’août, je commence à me méfier et fais jouer 2 clauses de mon bail : le paiement d’avance de 3 mois de loyer et le droit d’expulsion pour défaut de paiement.

Et oui j’ai le droit. On n’est pas en France, en Suisse on peut. Je lui laisse donc un dernier délai pour payer son loyer en retard et lui demande de payer d’avance les 3 prochains loyers. Je savais qu’elle ne pourrait pas les payer, et que je pourrais donc m’appuyer sur ce nouveau défaut de paiement pour l’expulser, tout en respectant la loi.

Courant septembre, elle me paie enfin son loyer d’août.

Octobre, comme prévu elle m’annonce qu’elle ne pourra pas payer d’avance les 3 loyers. Je lui signale donc son expulsion pour fin novembre. A ce moment-là, elle a 2 mois de retard. Mon bail me permet d’ajouter des frais de dommage et intérêts au montant dû, ce que je fais sans vergogne.

Elle ne me doit donc plus 2 mois, mais 4. Car j’ai calculé que les frais de relocation allaient me coûter 2 mois de loyer, et que j’allais lui faire payer tout le temps et l’énergie perdue, sans parler du manque à gagner. Elle a accepté de me payer tout ça, mais on a trouvé un arrangement de paiement sur 12 mois, car je ne souhaite pas non plus la mettre dans la m***.

La vie de ce studio

Cet appartement vide au 1er décembre, j’ai décidé que j’allais tenter une chose inédite pour moi : le mettre en location courte durée (LCD) sur Airbnb. C’est inédit pour moi car :

  1. Je n’ai jamais utilisé Airbnb, même comme voyageur. J’ai beaucoup voyagé dans ma vie, mais surtout dans des hôtels.
  2. Je n’ai aucune notion de tourisme.

Tant pis, je me suis dit que j’allais me lancer et que j’improviserai en temps voulu. Je suis bélier après tout 🙂

J’ai donc lu pas mal de blogs et de livres à ce sujet avant de commencer. Une fois que j’avais tout ça en tête, j’ai dû réfléchir à meubler et équiper le studio afin qu’il soit prêt à accueillir des voyageurs.

Ameublement

N’ayant pas le savoir-faire et encore moins le temps, mais des idées malgré tout, j’ai fait appel à un ami menuisier à son compte et lui ai demandé de venir sur place afin qu’on en discute. On s’est mis d’accord sur quelques meubles à construire sur mesure. Il m’a fait aussi plein de petites choses comme : monter des tabourets, installer des lampes, etc. Vraiment cool.

Il m’a fait un boulot fantastique et je suis vraiment satisfait à 1000% de tout ça. Ça m’a coûté un peu d’argent (environ 5’000 CHF), mais le résultat est vraiment au rendez-vous et le standing de l’appart a augmenté. Si on était au monopoly, on pourrait dire que j’ai ajouté une maison à ma maison déjà existante.

Equipement

Il m’a fallu ensuite équiper ce studio. Je vous passe les détails mais ça passe par : acheter des assiettes, couteaux/fourchettes, verres, linges, draps, canapé-lit, éponges, produit de vaisselle, etc (liste non exhaustive).

Il y a environ un millier de trucs à penser 🙂 Mais je crois que je n’ai rien oublié, et merci aux différents sites qui listent toutes ces choses, sinon impossible de s’en sortir en aussi peu de temps.

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Airbnb

J’ai pu mettre le studio sur la plateforme fin février et les premières réservations n’ont pas tardé. Ça a même été tellement vite que je m’en suis voulu de ne pas l’avoir fait plus tôt.

Aujourd’hui ça fait un mois que j’exploite l’appartement sur Airbnb. Le mois de mars a été très bon malgré l’annonce du coronavirus et les restrictions en vigueur dans toute l’Europe. Le taux de remplissage a été d’environ 85%, alors que les statistiques sur la région font état d’un taux moyen de remplissage d’environ 60%, je suis donc très bien placé.

Je pensais que j’allais devoir attendre un peu que ce virus s’en aille pour que l’appart se re-remplisse, mais finalement j’ai eu une demande de location d’une personne qui doit venir pour son travail, dans le pharma. Cette personne m’a loué le studio pour 2 mois. En avril et mai le taux de remplissage sera donc de 100%, impossible de faire mieux 🙂

Le rendement

Afin d’éviter la concurrence et de ne pas donner trop de détails sur ce business, cette partie à été supprimée. Je peux juste vous dire que mon rendement des capitaux investis (RCI, un article complet détail de ratio va bientôt suivre) a augmenté de manière correcte.

Mais ceci est un business, ce n’est pas de l’investissement passif. Ça va d’ailleurs faire partie du cœur de business de la société que je suis en train de créer.

Conclusion

Concernant le début de la vie de cet appart :

  1. Ne pas faire confiance en ses émotions.
  2. Rester pragmatique et scientifique, se baser sur des chiffres et pas sur des suppositions.
  3. Savoir qu’on aura des problèmes et être prêt à les affronter.
  4. Réagir rapidement et de manière stricte. L’Art de la guerre de Sun Tzu m’a appris à faire ça.
  5. Garder des traces de tout.
  6. Se protéger en amont (protection juridique, bail hyper robuste).

Concernant la deuxième partie de la vie du studio :

Je n’ai pas encore assez de recul mais je pense que j’ai eu raison de tenter le coup.

Sinon :

  1. Etre bien préparé.
  2. Lire beaucoup et se documenter.
  3. Savoir qu’il faut faire quand même attention à beaucoup de choses et que c’est un boulot à part entière, c’est difficile de s’improviser là-dedans.
  4. Rien à voir avec de la location longue durée (LLD)

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