Avr 1, 2020
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Les rendements et les leviers

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 6 minutes

Les rendements et les leviers

C’est quoi un rendement ou un levier?

Un rendement, c’est l’équivalent d’un taux d’intérêt que peut vous rapporter un investissement.

Un levier, comme en mécanique, est un principe qui nous permet :

  • soit d’amplifier un mouvement, en amplitude ou en vitesse;
  • soit d’amplifier un effort.

Alors qu’un compte épargne bancaire ramène 0.05% d’intérêts (source : Raiffeisen), un investissement immobilier peut en ramener 16% ou même beaucoup plus ! Ceci grâce à l’effet de levier, autrement dit : Grâce à l’endettement.

Ce sont des ratios à utiliser en premier lieux pour nos investissements car ils nous permettent de juger la rentabilité d’un investissement.

Voyons comment ça fonctionne et pourquoi on a autant de différence avec des cas concrets.

1. Calcul de rendement d’un bien immobilier

Sans levier

Voici la formule de calcul de rendement brut d’un bien immobilier :

Rendement brut = loyer mensuel * 12 / prix d’achat * 100 (ou loyer annuel / prix d’achat * 100).

Si on prend un exemple simple avec ces données :

Pour un appartement de 200’000 CHF avec un loyer de 1’000 CHF et des charges de 100 CHF par mois, le rendement brut vaudra :

Rendement brut = loyer mensuel * 12 / prix d’achat * 100, donc :

Rendement brut = 1’000 * 12 / 200’000 * 100 = 6%

C’est le calcul à utiliser si on fait un investissement avec 100% d’apport en fonds propres. Réservé aux plus riches en premier lieu, ou aux caisses de pension… Qui sont en train de bousiller le marché (c.f. article La bêtise de la Finma).

Avec levier

Mais maintenant si on décide d’utiliser un levier, un crédit hypothécaire dans ce cas, le rendement change du tout au tout.

Nous allons nous intéresser ici au RCI (rendement du capital investi), avec les mêmes données qu’en-dessus :

La banque nous prête 75 % du montant (avant le 01.01.2010 c’était 80%, merci Finma), nous aurons 50’000 CHF à sortir:

  • Nos fonds propres : 200’000 * 25 / 100 = 50’000 CHF
  • Montant hypothèque : 200’000 * 75 / 100 = 150’000 CHF

Cette dette aura un coût de 2 % d’intérêts et 1 % d’amortissement annuels, que nous allons ramener à un coût mensuel :

  • Intérêts : 150’000 * 2 / 100 / 12 = 250 CHF par mois.
  • Amortissement : 150’000 * 1 / 100 / 12 = 125 CHF par mois.

Maintenant qu’on connait nos coûts et nos revenus, nous pouvons calculer le cash-flow.

Le cash-flow c’est la réserve financière qui restera après le paiement de toutes les dépenses mensuelles; c’est simplement la différence entre le loyer et les coûts.

Cash-flow mensuel = loyer – intérêt – amortissement – charges

Cash-flow mensuel = 1’000 – 250 – 150 – 100 = 500 CHF

Note : Certains calculent le cash-flow sans soustraire l’amortissement (cash-flow = loyer – intérêt – charges). Personnellement j’aime bien l’inclure dans mon calcul, car ce résultat me donnera exactement ce qui viendra dans ma poche (avant impôts).

C’est bon, on a tout ce qu’il nous faut pour calculer notre Rendement du Capital Investi (RCI) et on y est :

RCI = cash-flow mensuel * 12 / capital investi * 100

RCI = 500 * 12 / 50’000 * 100 = 12 %.

Faisons parler les math

Après ces analyses, si vous aviez un capital 200’000 CHF, vous pensez que vous feriez mieux de l’investir avec ou sans levier ?

Utilisons les mathématiques (enfin utiles :)) pour faire parler les chiffres :

Si je les investis sans levier au rendement annuel de 6 %, j’aurai : 200’000 * 6 % = 12’000 CHF par année.

Mais avec un levier : 200’000 * 12 % = 24’000 CHF par année.

Finalement, vous préféreriez avoir un cash-flow de 12’000 CHF ou un cash-flow de 24’000 CHF, avec le même investissement de départ ?

La moralité de ceci est que le calcul du rendement brut n’est pas très intéressant, tandis que le calcul du RCI avec levier l’est beaucoup plus.

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Comparaison de rendements

Vous l’aurez compris, savoir calculer un rendement est la première chose à savoir faire lorsqu’on veut investir dans l’immobilier.

Afin de maîtriser ces calculs, j’aime bien faire des exercices pour m’entraîner. En voici un avec d’autres données. Ça nous montrera aussi que les rendements ne sont pas les mêmes pour tous les biens. C’est parti :

Appartement de 750’000 CHF, loué à un loyer de 2’500 CHF et charges de 400 CHF par mois.

Pour ce bien vous devez emprunter 75%, donc 750’000 * 75% = 562’500 CHF (capital investi = 187’500 CHF). Cette dette aura un coût annuel de 2.5 % (1 % d’amortissement + 1.5 % d’intérêts).

Voilà, c’est suffisant pour calculer le RCI. Vous vous souvenez comment faire? NON? 🙂 Je rigole, reprenons les étapes depuis le début :

  1. Connaître son coût mensuel (intérêts + amortissement);
  2. Calculer son cash-flow;
  3. En déduire le RCI.

On y va :

  1. Pour avoir le coût mensuel, on multiplie juste notre emprunt par les taux qu’on connait car la banque nous les a donnés :
    1. Intérêts = 562’500 * 1.5 / 100 / 12 = 703 CHF par mois
    2. Amortissement = 562’500 * 1 / 100 / 12 = 469 CHF par mois
  2. Cach-flow, la différence entre le loyer et les coûts :
    1. Cash-flow mensuel = loyer – intérêt – amortissement – charges = 2’500 – 703 – 469 – 400 = 928 CHF par mois
  3. RCI, on divise notre cash-flow annuel par le capital investi :
    1. RCI = cash-flow mensuel * 12 / capital investi * 100 = 928 * 12 / 187’500 * 100 = 5.94%

Déduction

Qu’est-ce qu’on peut en déduire? Le rendement obtenu est de 5.95%, moins bien qu’un rendement brut.

Même avec un levier, le rendement est 2 fois moins intéressant qu’avant.

C’est même bien pire, car on oublie qu’il faut ajouter des frais de notaire à tout ça, et que ces frais doivent être payés en liquide, ce qui s’ajoute aux fonds propres nécessaires.

Pour un bien de 200’000 CHF en Valais, les frais de notaire seront d’environ 6400 CHF (3.2% du prix de vente).

Mais pour un bien de 750’000 CHF, ces frais se montent à 24’000 CHF, en plus des 187’500 CHF qu’on doit sortir de notre poche. Ça commence à faire pas mal.

Je conseillerai donc de partir en courant en étant devant un investissement comme celui-ci 🙂

Et à part ça, l’utilisation d’un levier permet d’utiliser l’argent des autres pour s’enrichir. A mon avis c’est un très bon signe d’intelligence financière.

Aussi, n’oublions pas que la banque a tout intérêt à vous faire vous enrichir sur son dos. Pourquoi? Pour la simple et bonne raison qu’elle touchera pendant des années des intérêts sur son prêt grâce aux intérêts composés. C’est donc gagnant/gagnant comme relation.

Entraînez-vous

A vous maintenant : faites vos calculs, imprégnez-vous bien ces formules et avec l’expérience vous pourrez les reproduire très rapidement. Le plus important c’est de les comprendre, ensuite vous pourrez vous faire un tableau Excel comme moi ou vous n’avez qu’à entrer vos données et Excel fait le reste du job.

Essayez de prendre les petites annonces de vos sites préférés et faites des simulations de calcul de rendement des biens immobilier que vous pourrez trouver. Vous serez parfois surpris.

Essayez des gros appartements, des petits, des villas, des places de parking, vous verrez des grosses différences selon le type de bien.

Commencez par une région proche de la vôtre, et notez les résultats obtenus. Ça vous permettra d’avoir une vue globale des prix du marché. Attention quand même à un petit détail : vous n’obtiendrez que des prix voulus par les vendeurs, pas forcément les prix réels des biens.

Note : L’immobilier est le seul investissement permettant d’utiliser le levier de l’hypothèque, à part peut-être avoir sa propre entreprise, mais le risque n’est pas le même.

C’est aussi le seul qui s’apprécie avec le temps. Il n’y a aucune constante à ce sujet mais on dit qu’un bien immobilier prend entre 2 et 4% de valeur chaque année. Prenez ça en compte également dans votre stratégie d’investissement passive.

Téléchargez l’exemple de calcul de RCI ici

2. Calcul de rendement d’une action (dividende)

Un action a aussi un rendement. Et c’est là que ça devient intéressant, car il nous permettra de pouvoir comparer 2 investissements, immobilier ou boursier.

Voyons comment procéder, c’est on ne peut plus simple.

La formule a utiliser est : Rendement = dividende par année / cours * 100

Prenons un exemple avec l’action Crédit Suisse. La valeur du cours au moment ou j’écris ça est de 7.904 CHF, le montant du dividende est de 0.2776 CHF par an.

Donc : Rendement = dividende par année / cours * 100 = 0.2776 / 7.904 * 100 = 3.51%

A noter que ce rendement ne sera jamais stable. Je m’explique : dans ce calcul on a 2 variables : le cours, et le montant du dividende.

Le montant du dividende est fixé normalement une fois par année par une assemblée générale de la société. Cette même AG décide si elle le paie tous les mois, tous les 3 mois, 6 mois ou annuellement.

Note : Ce montant est « normalement » fixe. Il y a des cas ou certaines sociétés ont dû décider d’arrêter de payer des dividendes pour ne pas se retrouver à court de liquidité. C’est arrivé ces derniers jours avec le coronavirus , mais c’est quand même rare.

Fluctuations du rendement d’une action

La valeur du cours change en permanence, du fait des fluctuations de la bourse. Par exemple :

Rendement en bourse

Ce petit tableau met en évidence le fait que plus le cours de l’action est bas, plus le rendement est élevé. A l’investisseur de savoir en profiter lors d’une baisse du prix du coût. Par exemple le 16 mars, en plein période de coronavirus et de grosse chute des marchés boursiers, le cours de l’action est passé à 6,19 au plus bas de la journée. Les investisseurs qui auront acheté des actions à ce moment-là précisément obtiendrons un rendement de

Note : Attention à vérifier la périodicité du paiement des dividendes, certaines entreprises paient 2 fois par année, d’autres 4 fois, d’autres tous les mois. Toujours ramener à un paiement annuel pour calculer le rendement.

Contest : La semaine dernière j’ai « fait les soldes » et j’ai pu acquérir des actions qui paient un dividende de 0,4 USD chaque 3 mois, que j’ai eu à un cours de 5,27 USD. Qui pourra me donner le pourcentage de rendement que j’aurai de cet investissement (juste en dividendes) ?

Prêt ? A VOS CALCULATRICES ! 🙂

Téléchargez les exemples ici

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Bourse · Immobilier · Investissement

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