Mar 30, 2020
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La bêtise de la Finma

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 4 minutes

La bêtise de la Finma

La Finma, pour ceux qui la connaissent pas, c’est la police et la loi des marchés financiers en Suisse. Toutes les entreprises et banques doivent se soumettre à leurs directives.

En 2019, il est apparu que le marché immobilier commençait à surchauffer, il y a de plus en plus de biens sur le marché et de moins en moins de preneur. Ils ont donc réfléchi à un moyen de limiter le nombre de nouveaux biens sur le marché.

Seulement que le marché – à mon avis – est inondé par les institutions de prévoyance ou bancaires. Je pense qu’une grande partie des biens locatifs de Suisse sont propriété de ces institutions. La première raison à ceci est simple : ces institutions sont obligées d’avoir un certain pourcentage de leur capital placé dans l’immobilier. Une deuxième raison évidente : l’immobilier – ou la pierre comme on dit – offre des rendements constants de 4 ou 5% par an, bien mieux que les taux d’intérêts offerts par les banques.

Courant 2019 donc, la Finma a décidé que dès le 1er janvier 2020, ils allaient rendre plus difficile l’accès aux hypothèques pour acheter un immeuble. Ceci se traduit en premier lieu par un apport minimal de fonds propres de 25%, au lieu de 20% auparavant.

Heureusement, ceci ne concerne que les immeubles de rendement. Pour l’accès à la propriété les règles restent de 20% de fonds propres, dont 10% de 2ème pilier (sauf erreur).

Une épine dans mon pied

Cette décision est lourde de conséquence pour moi, et pour certainement des milliers d’autres investisseurs privés :

En 2019, pour un bien de 250’000 CHF il fallait 20% de fonds propres, soit 50’000 CHF. Ajoutez à ça environ 3.2% de frais de notaire (8’000 CHF) et on arrive à un total de  58’000 CHF.

En 2020, pour le même bien il faut maintenant 25% de fonds propres, donc 62’500 CHF. On y ajoute les 8’000 CHF de frais de notaire et on est à un total de 70’500 CHF.

Il faut être capable de les trouver. Et imaginez pour un bien de 400 ou 500’000 CHF.

Bon ok c’est la règle, il faut s’y faire et faire entrer en jeu son intelligence financière pour trouver des solutions.

Là où ça me gène

C’est là que l’incohérence avec cette décision atteinte son paroxysme : Ces grosses institutions, qui inondent le marché, qui achètent des immeubles entiers de 100 ou 200 appartements et qui donnent leur gestion à de gros gestionnaires… Ne font que des placements à long terme.

Ils ne font pas le boulot que ferait un privé ou une petite société immobilière pour trouver un locataire, pour que ce locataire s’y sente bien et ait envie de rester en place.

Et le pire : Lorsque ces entreprises investissement, ils le font sur leurs liquidités, et aucun de leurs placements ne sont financés par des fonds de tiers, ou alors très très peu.

C’est logique : Les caisses de pensions sont prêtes à tout pour utiliser leurs liquidités plutôt que de payer les intérêts négatifs imposés par la BNS. Elles préfèrent dont les placer avec un rendement de 2.5 à 3.5% plutôt que de devoir payer un intérêt dessus.

Ils sont donc ultra favorisés face aux privés qui n’ont pas des millions à investir, mais qui se serrent la ceinture pour pouvoir investir intelligemment.

Leur influence sur le marché

A cause de cette volonté de vouloir avoir le moins de liquidités possible, les caisses de pension sont prêtes à se battre pour payer un immeuble 20 ou 25% plus cher que sa valeur réelle.

L’effet? Le prix de l’immeuble (et de ses appartement) augmente, ce qui fait que plus aucun privé ne peut se permettre d’acheter de logement. Juste pour ne pas avoir à payer d’intérêts sur leurs liquidités.

Et c’est même pas leur argent, c’est l’argent des autres. Mon argent. Votre argent. L’argent de tous les salariés qui cotisent au 2e pilier. Contrairement aux privés qui investissement leur argent, eux jouent avec l’argent des autres. Autant dire que c’est plus facile de s’en détacher quand ce n’est pas le sien.

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Une bombe à retardement

Ok, on voit maintenant que les caisses de pensions inondent le marché de l’immobilier et qu’ils achètent trop cher des biens immobiliers, en partie à cause du taux négatif de la BNS.

Mais que se passera-t-il dans 10 ans, quand les taux seront redevenus normaux?

Lorsque les taux remonteront, le prix des immeubles va logiquement baisser. Les caisses de pension vont devoir corriger vers le bas la valeur de leur patrimoine immobilier. Il faut s’attendre à des pertes de plusieurs centaines de millions : Leurs biens perdront les 20 à 25% de valeur qu’ils ont payé en trop à l’achat.

N’oubliez pas que cet argent, c’est notre argent, à nous qui cotisons. Ce sera de l’argent en moins pour payer les pensions des retraités. Et avec leur pouvoir, ces caisses de pension feront du lobbying à Berne pour changer la loi et abaisser le taux de conversion du 2ème pilier.

Baisse du taux de conversion = moins d’argent à sortir des caisses = baisse de revenu pour les retraités. C’est moche mais c’est simple à comprendre.

Et c’est pas la première fois que ça arrivera, voici un petit historique (Source : Crédit Suisse) :

Taux de conversion historique

Et les dirigeants actuels des caisses de pension ne seront plus là pour assumer les conséquences de leurs achats débridés… Eux auront reçu des salaires de 30, 40 ou même 50’000 CHF par mois pendant des années. Ils n’auront aucun soucis pour bien vivre au bord du lac de Zürich ou du paradis fiscal de Zoug.

Quel avenir prometteur. Merci Finma.

Une raison de plus de prendre en mains ses finance non? 🙂

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Immobilier · Investissement

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