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Investir : via société ou nom propre ?

Voilà une question qui vaut la peine de se poser : Quand on veut investir, est-ce mieux d’investir via une société ou en nom propre ?

Comme cette question me revient de plus en plus souvent, j’ai décidé d’en dédier un article.

Celui-ci risque bien d’être le premier d’une longue série, car le sujet des sociétés est vaste.

Avant toute chose, un dégagement de responsabilité s’impose : Je ne suis pas un conseiller en investissement professionnel et n’ai pas l’intention d’en devenir un. Dans la même lignée, je suis pas un conseiller en création d’entreprise ou un professionnel des impôts. Toutes les infos partagées ici le sont à titre de divertissement et doivent être interprétées comme tel. Je ne suis pas responsable et ne peux en aucun cas être tenu responsable d’une quelconque perte subie suite à une lecture sur ce blog. Tout investissement comporte des risques.

Comme ça c’est fait, maintenant on peut passer au choses sérieuses 🙂

Avant de commencer, n’hésitez pas à me reprendre ou à poser des questions si quelque chose n’a pas l’air clair.

Questionnement préalable

Comme vous le savez, pour ceux qui me suivent depuis quelques temps, j’ai créé ma société afin d’investir dans l’immobilier via celle-ci.

Voici en gros les questions que je me suis posé au moment de la création de cette société :
– Intérêt pour l’entrepreneuriat
– Possibilité d’engager des employés pour faire du business
– Fiscalité
– Déduction des charges
– Amortissement comptable
– Dégagement de responsabilité

Etc, et j’en passe.

Je vais essayer de détailler un peu chacun de ces points ci-dessous, afin de vous permettre d’y voir plus clair.

A noter que ma situation n’est pas la même que la vôtre, ni nos objectifs. Nous verrons tout ça en-dessous.

Mon objectif final, si vous ne le savez pas encore, est de vivre des mes investissements en percevant des revenus passifs qui couvriront mes dépenses. Avez-vous défini votre objectif et trouvé comment vous alliez l’atteindre (voir l’article : comment atteindre l’indépendance financière) ?

Pour plus de lisibilité, je vais faire ça sous la forme de tableau. J’espère que ça sera plus clair 🙂

Intérêt pour l’entrepreneuriat

J’ai toujours eu de l’intérêt pour l’entrepreneuriat, le fait d’être libre, de ne dépendre que de soi-même. Et le fait de pouvoir dépasser le fameux plafond salarial qui nous est imposé lorsqu’on est employé. Mais tout ceci implique des risques, que personnellement je ne suis pas encore prêt à prendre, c’est pourquoi j’ai gardé mon emploi d’informaticien à temps partiel, en attendant que ma société grossisse.

Possibilité d’engager des employés pour faire du business

Je n’ai aucun problème avec le fait d’avoir des gens qui travaillent pour moi. Je pense que je ne suis plus un bon employé, par contre je pourrai être un excellent employeur car je pense avoir du leadership. A voir dans le futur si ça devait se concrétiser, actuellement je suis le seul employé de ma société, mais j’y pense déjà.

De plus, avoir des employés représente un levier me permettant d’atteindre mon objectif final plus rapidement.

Fiscalité

On entre ici dans la vrai vif du sujet, la fiscalité est un élément quantifiable, qui peut avoir un réel impact.

Simulons une situation :

Vous êtes employé et touchez un revenu de 80’000 chf par année.

Achat pour percevoir des loyers

Un bien

A côté de ça, vous voulez faire un investissement immobilier, dont vous pourrez obtenir un revenu brut de 12’000 par année, ou 7’000 chf de bénéfice.

Le but de cet investissement est simplement de percevoir des revenus passifs le plus longtemps possible. Nous simulerons par la suite un but d’achat/revente, pour voir la différence.

Vous avez donc la possibilité d’acheter ce bien soit en nom propre, soit via une société.

Avec ce salaire de 80’000 chf par année, le taux marginal d’imposition (TMI) est de 13% (chiffre inventé), vous payez donc déjà 10’400 chf d’impôts.

Voyons ce que ça nous donne.

	Achat en nom propre	Achat via société
Revenu total (nom propre) / Bénéfice (société)	87'000 chf	7'000 chf
Taux d'imposition	13.5% (fictif)	12,6% * (réel)
Montant d'impôts	11'745 chf	882 chf sur le bénéfice
Montant total des impôts	11'745 chf	10'400 chf sur le salaire + 882 sur le bénéfice Total : 11'282 chf

Notez bien que j’ai utilisé 13.5% de TMI dans ce tableau, ceci pour dire que vu que votre revenu a augmenté, votre TMI a augmenté lui aussi, car il est progressif en fonction de votre revenu.

A ce moment-là, on voit déjà qu’on peut faire une petite économie d’impôts d’environ 500 chf.

Trois biens

Maintenant essayons la même chose, mais cette fois avec 3 biens, soit 21’000 chf de revenu en plus ou de bénéfice.

	Achat en nom propre	Achat via société
Revenu total (nom propre) / Bénéfice (société)	101'000 chf	21'000 chf
Taux d'imposition	15% (fictif)	12,6% * (réel)
Montant d'impôts	15'150 chf	2'646 chf
Montant total des impôts	15'150 chf	10'400 chf sur le salaire + 2'646 sur le bénéfice Total : 13'046 chf

Cette fois, l’économie d’impôt réalisable est de plus de 2’000 chf. Et d’après moi, cet argent est bien mieux dans ma poche que dans celle du fisc.

Dans cette simulation, on utilise le bénéfice net, aucune charge n’a été déduite. On va voir ça tout de suite.

*En Valais, le taux d’imposition est de 12.6% pour les sociétés dont le bénéfice ne dépasse pas 150’000 chf et 21.6% pour les autres. Chaque canton a un taux d’imposition différent, à voir de voir ce qui est le plus intéressant pour votre situation.

Achat pour dans le but de revendre quelques temps plus tard

Objectif différent, acheter « pas cher » dans le but de faire une plus-value quelques années plus tard.

Voici le postulat de cette simulation, vous êtes toujours employé et touchez un revenu de 80K chf par année.

Exemple de vente après 3 ans

Vous achetez un bien sous-évalué (ou à rénover) pour un montant de 200K. Trois ans plus tard, vous avez l’opportunité de le revendre 240K et ainsi faire une plus-value/bénéfice de 40K.

	Achat en nom propre	Achat via société
Revenu total (nom propre) / Bénéfice (société)	80'000 chf (le montant de la vente n'intervient pas à ce niveau-là)	40'000 chf
Taux d'imposition	13.5% (fictif) de 80K	12,6% * (réel) sur le bénéfice
Taux d'impôt sur le gain immobilier (IGI - nom propre seulement)	15.6% de 40K	N/A
Montant d'impôts	80K * 13.5% = 10'800 chf sur le revenu + 40K * 15.6% = 6'240 chf d'IGI	40K * 12.6% = 5'040 chf
Montant total des impôts	10'800 chf sur le revenu + 6'240 chf d'IGI Total : 17'040 chf	10'800 chf sur le revenu + 5'040 chf d'impôts sur le bénéfice de la société Total : 15'840 chf

On le voit bien, après 3 ans de possession et une vente avec bénéfice de 40K, une économie d’impôts de 1’200 chf peut être réalisée en achetant et vendant via une société.

MAIS… Important à savoir : L’impôt sur le gain immobilier est dégressif selon le nombre d’années de possession du bien. En Valais, après 3 ans et un gain de 40K réalisé, le taux d’IGI est de 15.6%.

Exemple de vente après 10 ans

Par contre, si cette vente est réalisée après 10 ans de possession, le taux d’imposition n’est plus que de 10.08%, et ça change pas mal de choses.

Vérifiez ce montant sur le site de votre canton. Pour le Valais c’est ici que ça se passe.

Voyons le résultat qu’on aurait avec ce taux de 10.08%.

	Achat en nom propre	Achat via société
Revenu total (nom propre) / Bénéfice (société)	80'000 chf (le montant de la vente n'intervient pas à ce niveau-là)	40'000 chf
Taux d'imposition	13.5% (fictif) de 80K	12,6% * (réel) sur le bénéfice
Taux d'impôt sur le gain immobilier (IGI - nom propre seulement)	10.08% de 40K	N/A
Montant d'impôts	80K * 13.5% = 10'800 chf sur le revenu + 40K * 10.08% = 4'032 chf d'IGI	40K * 12.6% = 5'040 chf
Montant total des impôts	10'800 chf sur le revenu + 4'032 chf d'IGI Total : 14'832 chf	10'800 chf sur le revenu + 5'040 chf sur le bénéfice Total : 15'840 chf

Après 10 ans de possession et une vente avec bénéfice de 40K, il aurait été plus intéressant de faire cette opération en ayant acheté en nom propre.

1ère conclusion sur la fiscalité

Qu’est-ce qu’on peut déduire de tout ça à cet instant précis ?

Si le but est d’acheter pour louer, la fiscalité est plus intéressante en passant par une société, à partir du 1er bien.

Si le but est d’acheter pour revendre, il faut bien se renseigner sur le taux d’imposition sur le gain immobilier. En gros, il faut que ce taux soit inférieur à 12.6% pour que ça soit plus intéressant de faire cette transaction en nom propre que via une société.

Consultez le site de votre administration cantonale, ces taux sont publics et faciles à trouver. Pour le Valais, cette info est ici passe.

Mais de nouveau, attention à une chose trèèèès importante… Aucune charge n’a encore été déduite au niveau de la société, et ça va faire toute la différence. Voyons tout ça.

Optimisations fiscales : Impôts et TVA

Ca peut valoir le coup de faire une société par tranche de 70 ou 80’000 chf de CA 100’000 chf de bénéfice. En tout cas c’est une piste à étudier quand on commence à réaliser un CA conséquent.

J’explique mon idée là derrière :

Disons qu’on réalise 300’000 chf de bénéfice, avec 1 société on paierait 64’800 chf d’impôts (300K * 21.6%), alors qu’avec 4 sociétés on paierait 37’800 chf d’impôts (75K * 12.6% * 4).

Cette optimisation nous permettrait de faire une économie d’impôts de 27’000 chf, pendant que le coût de création d’une société est d’environ 1’000 chf. C’est donc très intéressant.

Pure optimisation fiscale… et on pourrait même faire encore mieux avec une holding, mais je suis pas encore assez calé là-dedans pour en dire plus 🙂

Idem en ce qui concerne la TVA. En Suisse, une société immobilière doit payer 7.7% de TVA dès qu’elle fait un CA de 100’000 chf (source admin.ch).

Avec cette donnée en tête, pourquoi ne pas créer une nouvelle société pour ses investissements, dès qu’on réalise entre 70 et 80 K chf de CA ? L’économie réalisée est concrètement de 7.7% du CA (pas seulement sur le bénéfice). C’est de nouveau de l’optimisation fiscale, et les deux combinées peuvent nous faire économiser pas mal d’argent aussi.

Mais à ce niveau, je suis obligé de vous conseiller d’aller consulter une fiduciaire ou un comptable spécialisé en sociétés, qui pourra vous informer plus en détails sur ces sujets car d’autres facteurs entrent en jeu, comme typiquement le lieu du siège de la société.

Déduction des charges

Elevons-nous un petit peu pour avoir une meilleure vision d’ensemble et voyons pourquoi je parle de ces charges.

Pour un comptable, la définition des charges serait un coût que doit supporter une société. De mon point de vue, les charges sont un outil permettant de faire diminuer le bénéfice d’une société, et de ce fait, le montant des impôts à payer.

Je pense que vous êtes comme moi et que vous avez une voiture, un téléphone, une connexion à internet, des assurances, un loyer et plein d’autres choses à payer.

Et si vous mettiez tout ça (du moins, tout ce qui est possible), au nom de votre boîte ?

N’oubliez pas, les charges permettent de faire diminuer le bénéfice de votre société. Et la formule pour calculer le bénéfice est CA – charges. Plus on a de charges, moins on a de bénéfices.

Reprenons l’exemple où vous achetez un bien à 200K et que vous le revendiez 10 ans plus tard en faisant 40K de bénéfice, là où justement ça aurait plus intéressant de faire cette transaction en nom propre.

Je vais prendre les mêmes montants, qu’on soit en nom propre ou en société, afin de simplifier la vision des choses, et les montants sont annuels.

	Nom propre	Société
Revenu total (nom propre) / Chiffre d'affaire CA (société)	80'000 chf + 40'000 chf de gain immobilier	120'000 chf
Impôts (nom propre)	10'800 chf sur le revenu + 4'032 chf d'IGI Total : 14'832 chf	N/A
Abo mobile + internet	1'700 chf	1'700 chf
Leasing voiture	4'800 chf	4'800 chf
Frais essence + divers voiture	2'500 chf	2'500 chf
Assurance voiture	2'000 chf	2'000 chf
Loyer	18'000 chf	18'000 chf
Repas extérieur, 200 jours * 25 chf	5'000 chf	5'000 chf
Bénéfice (société)	N/A	CA : 120'000 chf - toutes les charges (34'000 chf) Bénéfice : 86'000 chf
Impôts sur le bénéfice (société)	N/A	12.6% de 91'000 chf = 10'836 chf
Reste à disposition	120'000 de revenu total - charges : 48'832 chf Reste : 71'188	120K de CA - charges : 34K - impôts : 10'836 chf Reste : 75'164 chf

Qu’est-ce qu’on peut en déduire ?

C’est clair : avec les mêmes montants, il nous reste plus d’argent si on est dans une société que si on est en privé.

La raison à ça est simple : en privé, l’impôt est prélevé sur le revenu, avant toute autre charge à payer. En société, l’impôt est prélevé sur le bénéfice, donc après toute autre charge déjà payée, ça fait la différence.

Et regardez bien ce tableau, je n’ai mis que des charges simples, liées à des dépenses courantes. Mais j’aurai pu ajouter aussi des dépenses liées à mes investissements tels que machine à laver, four micro-ondes, tondeuse à gazon, ou même les meubles. Tant que je peux justifier que c’est pour le fonctionnement ou pour améliorer la qualité d’un bien, ça passera*.

Essayez donc de déduire tout ça quand vous êtes en nom propre, juste pour voir ce que vous dira le fisc 🙂

Si un (ou une) comptable me lit, n’hésites pas à me corriger si quelque chose n’est pas correct là-dedans.

Même schéma partout dans le monde

C’est comme ça partout dans le monde. Kiyosaki nous explique tout ça dans le cadran du cash-flow, sur son blog et dans ses vidéos youtube. Intéressant de mettre en pratique ce nous dit un illuminé non ? 🙂

C’est pour ça aussi qu’on a pu voir dernièrement que le milliardaire et président des USA Trump ne payait presque pas d’impôts. Il fait de l’optimisation fiscale à tour de bras et déduit absolument tout ce qui est déductible. Il a même été jusqu’à installer ses sociétés dans le Delaware, qui est l’équivalent de notre canton de Zoug en terme de taux d’imposition des sociétés. Même si c’est un type arrogant et un très mauvais président (à mon avis), au niveau business il sait de quoi il cause et est visiblement très bien entouré.

Respect de la loi

Dites-vous bien que cette optimisation fiscale est permise et complètement légale. Les états ont besoin que des gens « prennent des risques » en mettant à disposition des biens d’habitation pour sa population. Ils récompensent donc ces preneurs de risques en leur permettant de faire ces optimisations et leur offrent ainsi une réduction d’impôts.

*Attention cependant à bien déduire ce qu’on a le droit de déduire dans une société, car toute déduction doit être justifiable, dixit mon comptable. Si on a par exemple une société de ecommerce, ça va être compliqué de justifier des frais de voiture de 10K chf par année. Renseignez-vous avant de déduire n’importe quoi, une mauvaise déduction peut vous valoir un contrôle fiscal. Votre comptable pourra vous renseigner à ce sujet, d’où également l’utilité d’avoir un bon comptable.

Comptable

En parlant de comptable, faites des recherches et faites en sorte de trouver un comptable qui a les mêmes objectifs que vous, il vous donnera de meilleurs conseils. Il y a une multitude de comptables qui ne font que de la saisie et s’en foutent royalement de pourquoi ils saisissent ça ou ça.

Posez des questions intelligentes et préparées avant de contacter un comptable et vous pourrez rapidement faire le tri. Surtout, exposez votre objectif à long terme et vous devriez rapidement savoir si ça ira ou pas.

Anecdote pour terminer cette section

J’avais vu ça dans un film je crois, mais j’ai perdu la référence malheureusement. C’était l’histoire d’un patron d’entreprise qui cherchait à engager un comptable, et lors d’un entretien il leur posait la question suivante : « Combien font 1 et 1 ? ».

La majeure partie des interrogés a répondu « 2 », ce qui paraît logique. Mais un d’eux a répondu « ça dépend de ce que vous voulez que ça fasse »… Hé bien figurez-vous que c’est celui-ci qui a été engagé sur-le-champ 🙂

Amortissement comptable

L’amortissement comptable est encore un allègement fiscal offert aux entreprises qui louent des biens d’habitation.

En ce qui concerne l’immobilier d’habitation de rendement, on a le droit de déduire 3%* du prix d’achat du bien chaque année.

*Montant à vérifier auprès de votre comptable ou directement auprès du service des Impôts de votre comptable. A voir aussi comment l’écriture fiscale doit être réalisée. D’où, encore une fois, l’importance d’avoir un comptable qui tire à la même corde que vous.

Pour les investissements en nom propre, ce n’est simplement pas possible de faire de l’amortissement comptable, aucune comparaison possible !

Pour notre bien de 200K, on peut déduire 6’000 chf chaque année, ce qui fera diminuer notre bénéfice et donc le montant imposable.

Détails sur l’amortissement fiscal

C’est un système très efficace pour faire diminuer le montant imposable car il crée plus de charges.

Voici un exemple, toujours avec le cas de figure d’un bien de 200K chf que vous revendriez 240K chf après 10 ans :
– Chaque année, votre bien « perdra » 6’000 chf de valeur
– Vous économiserez 12.6% de 6’000 chf chaque année en impôts (si vous êtes en Valais), donc 756 chf
– Après 10 ans, votre bien vaudra 60K chf de moins, donc 140K chf
– Si vous le vendez 240K chf, vous réaliserez un bénéfice de 240 – 140 = 100K

Voyons un tableau comparant les 2 cas de figures, à gauche une vente après 10 ans en utilisant l’amortissement comptable et à droite sans amortissement :

	Avec amortissement comptable	Avec amortissement comptable
Economie d'impôts totale	10 * (6'000 * 12.6%) = 7'560 chf	N/A
Valeur lors de la vente	200 - 60 = 140K	200K
Montant de la vente	240K	240K
Bénéfice	240 - 140 = 100K	240 - 200 = 40K
Montant d'impôts	100K * 12.6% = 12'600 chf	40K * 12.6% = 5'040 chf
Impôts payés au total	12'600 - 7'560 = 5'040 chf	5'040 chf

Ce tableau nous montre que le montant des impôts payés sur la période entre l’achat et la vente est la même. En fait, ce qu’on a économisé en 10 ans se repaie lors de la vente. A utiliser donc surtout si on achète pour louer.

Mais je vous rendrai juste attentif à une chose : dans cet exemple, le bénéfice est de 100K. Attention à ne pas dépasser un bénéfice de 150K, car dès ce montant dépassé vous serez imposé à 21.6% sur vos bénéfices !

Dégagement de responsabilité

Dernier point dont je vais parler dans cet article, le dégagement de responsabilité.

En achetant un bien via une société, c’est celle-ci qui en devient propriétaire. En cas de défaut de paiement d’un locataire et donc de problèmes de paiements des intérêts ou d’autres frais, c’est la société qui est responsable, pas moi.

Et finalement, une chose qu’on peut faire avec une société et qu’on ne pourra pas faire en nom propre, c’est déclarer faillite.

Je n’entrevois évidemment pas de faire faillite, mais on ne sait jamais.

Conclusion sur l’utilisation de société

Si le but de votre société est l’investissement à long terme dans le but de percevoir des revenus, c’est indéniable que c’est plus avantageux de passer par une société.

En fait, après relecture de cet article, je me rends compte que je ne vois aucun point qui avantagerait plus un privé par rapport à une société pour ce qui concerne l’investissement.

A vous de faire votre choix donc, maintenant que vous avez plus de cartes en mains 🙂

Faites le bon choix le plus rapidement possible

Mon dernier conseil : posez-vous les bonnes questions rapidement dans le process, si vous voulez devenir un bon investisseur.

Par exemple, j’ai acheté plusieurs biens en nom propre, et maintenant j’envisage de les passer au nom de ma société.

Mais ce changement n’est pas gratuit, il va même me coûter un bras 🙁

Pour chaque bien, je vais devoir faire une vente, et donc repasser chez le notaire. Chaque passage va me coûter environ 3% de frais de notaire. Pour un bien de 200K ça fait 6’000 chf, et j’en ai 4, vous voyez un peu.

En plus, avec le durcissement de la Finma et l’apport supplémentaire de fonds propres, ça risque de me coûter quelque chose comme 40 ou 50K chf pour tout transférer. Autant dire que je ne vais pas le faire tout de suite. Le problème c’est qu’en attendant, mon taux d’imposition en privé est haut, et ça m’embête un peu 🙂

Vous voyez le pourquoi de ce conseil… Si j’avais eu ce genre d’article à l’époque où j’ai commencé à investir, j’aurai certainement fait tout ça différemment 🙂

J’espère que cet article vous aura plu ! Les débats sont ouverts dans les commentaires, n’hésitez pas et faites-vous plaisir 🙂

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