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Investir dans l’immobilier sans argent

Ça y est, je me décide enfin à écrire cet article avec ma fameuse « stratégie » d’investissement dans l’immobilier sans argent (en partie), tout en maintenant un cashflow positif.

Vous aussi vous voulez investir dans l’immobilier mais les 25% de fonds propres demandés vous empêchent de franchir ce pas (merci Finma au passage) ? 

J’ai une astuce qui pourrait en aider plus d’un, je vais vous l’exposer ici.

Cet article est super important et je vous prie de ne rien entreprendre avant de l’avoir lu jusqu’à la fin, merci d’avance !

La stratégie

Cette idée m’est venue en jouant au jeu nommé « Cashflow » de Robert Kiyosaki, le fameux auteur du best-seller Père riche, père pauvre que je recommanderai jusqu’à la fin de mes jours. Ce jeu de plateau tout simple, gratuit et jouable en individuel (disponible ici après inscription) nous fait voir une partie de ce qu’on peut faire en terme d’argent et d’investissement. M Kiyosaki a créé ce jeu avec son épouse dans le but d’éduquer financièrement le plus grand nombre de gens, de manière ludique. Pour moi ça a bien marché et j’y ai beaucoup joué.

Dans ce jeu, si on veut acquérir un bien immobilier mais qu’on n’a pas les fonds propres nécessaires, on a la possibilité de faire un crédit privé à la consommation pour avoir les fonds nécessaires. Il devient donc possible d’investir dans l’immobilier sans argent, simplement en l’empruntant !

C’est là que tout se joue ! Voyons ça avec un exemple chiffré.

Dégagement de responsabilité : Je ne suis pas un conseiller en investissement professionnel et que je n’ai pas l’intention d’en devenir un.  Je ne peux pas connaître tous les détails de vos finances personnelles, donc tout ce que je dis ici doit être traité comme une opinion à des fins de divertissement uniquement. Je partage une partie de ce dans quoi j’ai personnellement investi, pourquoi j’y suis investi, et j’espère que c’est divertissant 😉

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Simulation d’investissement immobilier sans argent

Supposons qu’on ait fait tous nos calculs de cashflow et de rentabilité et qu’on ait trouvé un bien à 200’000 chf qui remplit toute les conditions, et qui nous donnerait un loyer de 1’000 chf.

On a bien entendu pris le temps d’entrer tous les chiffres dans le fichier prévu à cet effet (Calcul de Rendement du capital investi RCI, dispo ici) :

Tous les voyants sont au vert pour cet investissement immobilier : le cashflow est positif de 575 chf, le coût mensuel n’est pas trop important (merci aux intérêts bas) et le rendement est pas mal. En tout cas le rendement est bien mieux qu’un compte épargne dans notre banque favorite 😉

Sauf qu’il y a quand même un petit problème : Pour cet investissement immobilier, le prix d’achat est de 200’000 chf. Comme il nous faut 25% de fonds propres, on doit sortir 50’000 chf.

MAIS ON NE LES A PAS !

Le changement de paradigme

C’est là qu’il faut changer de paradigme et se voir le monde du côté investisseur : on ne va pas chercher d’excuse pour ne pas pouvoir faire cet investissement immobilier et ne pas en récupérer son cashflow, on va chercher des solutions.

Au lieu de se dire « Mince quoi, il me faut 50’000 chf et j’en ai que 35’000, je ne peux pas investir dans l’immobilier. », ce qui aurait une connotation négative pour son esprit inconscient.

On va se dire : « Je vais trouver les 15’000 chf qu’il me manque et sauter dans cet investissement immobilier. », ce qui va pousser notre esprit à chercher une solution.

Au lieu de comprendre qu’on doit amener 25% de fonds propres, si on se disait plutôt que la banque nous finance 75% du prix d’achat, et que les 25% restants peuvent être financés différemment ?

Vous voyez où je veux en venir ? Dans la deuxième partie de ma phrase, je ne dis pas que les fonds propres doivent obligatoirement venir de ma poche, juste que la banque me prêtera 75% du prix d’achat avec une hypothèque.

Une fois que ce changement de paradigme a été fait, on peut commencer à voir le monde avec une vision d’investisseur.

La vision du point de vue investisseur

Pour la suite des opérations, et selon ce que j’ai pu tester et simuler avec le jeu « Cashflow », une solution simple m’est venue à l’esprit : Faire un crédit privé.

Je me suis rendu sur le site de la banque Migros pour faire une simulation et j’ai sorti les chiffres pour savoir combien me coûterait un emprunt de 15’000 chf chez eux.

Voici les résultats :

Montant emprunté	Durée (mois)	Mensualité	Total payé	Payé en plus
15000	24	655,40	15 729,60	729,60
15000	36	446,90	16 088,40	1 088,40
15000	48	342,75	16 452,00	1 452,00
15000	60	280,35	16 821,00	1 821,00
15000	72	238,80	17 193,60	2 193,60
15000	84	209,20	17 572,80	2 572,80

Crédit privé banque Migros

Il faut savoir que les crédit privés à la banque Migros sont remboursables en tout temps, l’info de mensualité n’est donc qu’indicative.

Donc à partir de ce moment, il nous suffit de savoir comment on veut rembourser cette dette, si on veut garder un cashflow positif de cet investissement immobilier, ou si on souhaite le rembourser le plus vite possible. A chacun de se poser les bonnes questions et trouver ses réponses.

Pour moi c’est assez simple : Je veux que mon cashflow soit positif. Donc à partir des données de base j’ai un cashflow de 575 chf, je peux donc emprunter ces 15’000 chf manquants sur 36 mois ou plus, je serai toujours dans le vert :

Cashflow avant emprunt	Nb mois emprunt	Mensualité	Cashflow après emprunt
575	24	655,40	-80,40
575	36	446,90	128,10
575	48	342,75	232,25
575	60	280,35	294,65
575	72	238,80	336,20
575	84	209,20	365,80

Cashflow après crédit privé

Note : J’aurai aussi pu emprunter cette somme à un proche ou une connaissance, mais je préfère ne pas avoir à parler argent avec eux car en cas de problème les conséquences pourraient être lourdes. Mais c’est tout à fait envisageable si votre projet tient la route. Une autre solution aurait été de rechercher des investisseurs. Je vais commencer à étudier cette idée bientôt via un livre que j’ai acheté il y a quelques mois mais pas encore lu, je vous en donnerai des nouvelles bientôt 🙂

Qu’en est-il du cashflow ?

Après tous ces calculs et avec mon objectif en ligne de mire, j’en arrive à dire que je souhaite emprunter ces 15’000 chf sur une durée de 36 mois (3 ans). J’aurai donc 447 chf à rembourser tous les mois, tout en ayant un cashflow positif de 128 chf dans ma poche. Bien que ça soit considéré comme un crédit à la consommation, ça reste une bonne dette de mon point de vue, car elle me permet de continuer à mettre de l’argent dans ma poche.

Je peux aussi solder cette dette à tout moment, dès que j’aurai les fonds le permettant. Le truc c’est qu’au final on doit toujours rembourser le montant sur lequel on s’était entendu à la signature.

En terme de Rendement de capital investi : j’aurai investi « seulement » 35’000 chf et un cashflow annuel de 12 * 128 = 1’536 chf, le RCI est donc de 1’536 / 35’000 = 4,3%. Mais ceci seulement pendant 3 ans, après quoi il sera de 12 * 575 / 35’000 = 19,71 %.

On voit donc qu’il est bel et bien possible d’investir dans l’immobilier sans argent, ou plutôt sans la totalité des fonds propres, car un apport complet des fonds propres via cette méthode coûterait trop cher et impliquerait beaucoup de risques.

Et au final ma dette de 15’000 m’aura coûté 16’ 088 chf. Effectivement : emprunter de l’argent coûte de l’argent. Mais ça ne me dérange pas, tant que je peux acquérir des actifs.

Conclusion

Investir dans l’immobilier sans argent est possible en partie, mais c’est risqué. Soyez prudent

Cette stratégie est une stratégie avancée d’investissement immobilier. Ne l’utilisez que si vous vous sentez prêt.

Ne l’utilisez surtout pas pour un autre type d’investissement, par exemple boursier. La conclusion d’un crédit privé vous engage et vous devez le rembourser, sinon vous encourrez de gros problèmes avec votre organisme de crédit.

Pour investir dans l’immobilier sans argent, il suffit de s’appuyer sur les autres comme levier. Ce levier s’appelle « utiliser l’Argent Des Autres » – ou ADA, c’est une stratégie bien connue de beaucoup d’investisseurs, mais qui présente quelques risques, surtout celui de devoir rembourser sa dette dans tous les cas, même en cas de vacance locative.

Je vous conseille donc de l’utiliser si vous avez déjà des revenus qui dépassent largement vos dépenses et que vous avec un état financier solide.

N’utilisez pas cette méthode pour acquérir votre résidence principale… Celle-ci étant un passif (cf bonne dette vs mauvaise dette), vous ne ferez qu’alourdir ce fardeau. A moins que vous ayez de gros revenus, couvrant largement les mensualités.

Vous pouvez aussi essayer de pousser cette méthode au maximum, en empruntant le plus possible en crédit privé et ainsi devoir sortir le moins de fonds propres de votre poche que possible, mais c’est à vos risques et périls 🙂

Je n’ai pas encore utilisé ce levier pour investir dans l’immobilier, mais je compte l’utiliser cette année pour un investissement de tourisme en location courte durée. Si quelqu’un l’a déjà fait, pourrait-on avoir son opinion?

Si un banquier pouvait me donner son point de vue, je suis preneur 🙂

Perso, j’ai utilisé cette méthode pour mon dernier investissement immobilier, j’en parle dans cette série de 3 articles.

Et mon cash-flow reste positif, même largement. Que du bonheur non ?

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