Juin 11, 2020
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Investir dans l’immobilier sans argent

Written by Seb

Investir dans l’immobilier sans argent

Ça y est, je me décide enfin à écrire cet article avec ma fameuse « stratégie » d’investissement immobilier sans la totalité des fonds propres, tout en maintenant un cashflow positif.

Vous aussi vous voulez investir dans l’immobilier mais les 25% de fonds propres demandés vous empêchent de franchir ce pas (merci Finma au passage) ? 

J’ai une astuce qui pourrait en aider plus d’un, je vais vous l’exposer ici.

Cet article est super important et je vous prie de ne rien entreprendre avant de l’avoir lu jusqu’à la fin, merci d’avance !

La stratégie

Cette idée m’est venue en jouant au jeu nommé « Cashflow » de Robert Kiyosaki, le fameux auteur du best-seller Père riche, père pauvre que je recommanderai jusqu’à la fin de mes jours. Ce jeu de plateau tout simple, gratuit et jouable en individuel (disponible ici après inscription) nous fait voir une partie de ce qu’on peut faire en terme d’argent et d’investissement. M Kiyosaki a créé ce jeu avec son épouse dans le but d’éduquer financièrement le plus grand nombre de gens, de manière ludique. Pour moi ça a bien marché et j’y ai beaucoup joué.

Dans ce jeu, si on veut acquérir un bien immobilier mais qu’on n’a pas les fonds propres nécessaires, on a la possibilité de faire un crédit privé à la consommation pour avoir les fonds nécessaires.

C’est là que tout se joue ! Voyons ça avec un exemple chiffré.

Dégagement de responsabilité : Je ne suis pas un conseiller en investissement professionnel et que je n’ai pas l’intention d’en devenir un.  Je ne peux pas connaître tous les détails de vos finances personnelles, donc tout ce que je dis ici doit être traité comme une opinion à des fins de divertissement uniquement. Je partage une partie de ce dans quoi j’ai personnellement investi, pourquoi j’y suis investi, et j’espère que c’est divertissant 😉

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Simulation d’investissement immobilier

Supposons qu’on ait fait tous nos calculs de cashflow et de rentabilité et qu’on ait trouvé un bien à 200’000 chf qui remplit toute les conditions, et qui nous donnerait un loyer de 1’000 chf.

On a bien entendu pris le temps d’entrer tous les chiffres dans le fichier prévu à cet effet (Calcul de Rendement du capital investi RCI, dispo ici) :

Investir dans l'immobilier

Tous les voyants sont au vert pour cet investissement immobilier : le cashflow est positif de 575 chf, le coût mensuel n’est pas trop important (merci aux intérêts bas) et le rendement est pas mal. En tout cas le rendement est bien mieux qu’un compte épargne dans notre banque favorite 😉

Sauf qu’il y a quand même un petit problème : Pour cet investissement immobilier, le prix d’achat est de 200’000 chf. Comme il nous faut 25% de fonds propres, on doit sortir 50’000 chf.

MAIS ON NE LES A PAS !

Le changement de paradigme

C’est là qu’il faut changer de paradigme et se voir le monde du côté investisseur : on ne va pas chercher d’excuse pour ne pas pouvoir faire cet investissement immobilier et ne pas en récupérer son cashflow, on va chercher des solutions.

Au lieu de se dire « Mince quoi, il me faut 50’000 chf et j’en ai que 35’000, je ne peux pas investir dans l’immobilier. », ce qui aurait une connotation négative pour son esprit inconscient.

On va se dire : « Je vais trouver les 15’000 chf qu’il me manque et sauter dans cet investissement immobilier. », ce qui va pousser notre esprit à chercher une solution.

Au lieu de comprendre qu’on doit amener 25% de fonds propres, si on se disait plutôt que la banque nous finance 75% du prix d’achat, et que les 25% restants peuvent être financés différemment?

Vous voyez où je veux en venir ? Dans la deuxième partie de ma phrase, je ne dis pas que les fonds propres doivent obligatoirement venir de ma poche, juste que la banque me prêtera 75% du prix d’achat avec une hypothèque.

Une fois que ce changement de paradigme a été fait, on peut commencer à voir le monde avec une vision d’investisseur.

La vision du point de vue investisseur

Pour la suite des opérations, et selon ce que j’ai pu tester et simuler avec le jeu « Cashflow », une solution simple m’est venue à l’esprit : Faire un crédit privé.

Je me suis rendu sur le site de la banque Migros pour faire une simulation et j’ai sorti les chiffres pour savoir combien me coûterait un emprunt de 15’000 chf chez eux.

Voici les résultats :

Montant empruntéDurée (mois)MensualitéTotal payéPayé en plus
1500024655,4015 729,60729,60
1500036446,9016 088,401 088,40
1500048342,7516 452,001 452,00
1500060280,3516 821,001 821,00
1500072238,8017 193,602 193,60
1500084209,2017 572,802 572,80

Crédit privé banque Migros

Il faut savoir que les crédit privés à la banque Migros sont remboursables en tout temps, l’info de mensualité n’est donc qu’indicative.

Donc à partir de ce moment, il nous suffit de savoir comment on veut rembourser cette dette, si on veut garder un cashflow positif de cet investissement immobilier, ou si on souhaite le rembourser le plus vite possible. A chacun de se poser les bonnes questions et trouver ses réponses.

Pour moi c’est assez simple : Je veux que mon cashflow soit positif. Donc à partir des données de base j’ai un cashflow de 575 chf, je peux donc emprunter ces 15’000 chf manquants sur 36 mois ou plus, je serai toujours dans le vert :

Cashflow avant empruntNb mois empruntMensualitéCashflow après emprunt
57524655,40-80,40
57536446,90128,10
57548342,75232,25
57560280,35294,65
57572238,80336,20
57584209,20365,80

Cashflow après crédit privé

Note : J’aurai aussi pu emprunter cette somme à un proche ou une connaissance, mais je préfère ne pas avoir à parler argent avec eux car en cas de problème les conséquences pourraient être lourdes. Mais c’est tout à fait envisageable si votre projet tient la route. Une autre solution aurait été de rechercher des investisseurs. Je vais commencer à étudier cette idée bientôt via un livre que j’ai acheté il y a quelques mois mais pas encore lu, je vous en donnerai des nouvelles bientôt 🙂

Qu’en est-il du cashflow ?

Après tous ces calculs et avec mon objectif en ligne de mire, j’en arrive à dire que je souhaite emprunter ces 15’000 chf sur une durée de 36 mois (3 ans). J’aurai donc 447 chf à rembourser tous les mois, tout en ayant un cashflow positif de 128 chf dans ma poche. Bien que ça soit considéré comme un crédit à la consommation, ça reste une bonne dette de mon point de vue, car elle me permet de continuer à mettre de l’argent dans ma poche.

Je peux aussi solder cette dette à tout moment, dès que j’aurai les fonds le permettant. Le truc c’est qu’au final on doit toujours rembourser le montant sur lequel on s’était entendu à la signature.

En terme de Rendement de capital investi : j’aurai investi « seulement » 35’000 chf et un cashflow annuel de 12 * 128 = 1’536 chf, le RCI est donc de 1’536 / 35’000 = 4,3%. Mais ceci seulement pendant 3 ans, après quoi il sera de 12 * 575 / 35’000 = 19,71 %.

Et au final ma dette de 15’000 m’aura coûté 16’ 088 chf. Effectivement : emprunter de l’argent coûte de l’argent. Mais ça ne me dérange pas, tant que je peux acquérir des actifs.

Conclusion

Cette stratégie est une stratégie avancée d’investissement immobilier. Ne l’utilisez que si vous vous sentez prêt.

Ne l’utilisez surtout pas pour un autre type d’investissement, par exemple boursier. La conclusion d’un crédit privé vous engage et vous devez le rembourser, sinon vous encourrez de gros problèmes avec votre organisme de crédit.

Il s’agit ici de s’appuyer sur les autres comme levier. Ce levier s’appelle « utiliser l’Argent Des Autres » – ou ADA, c’est une stratégie bien connue de beaucoup d’investisseurs, mais qui présente quelques risques, surtout celui de devoir rembourser sa dette dans tous les cas, même en cas de vacance locative.

Je vous conseille donc de l’utiliser si vous avez déjà des revenus qui dépassent largement vos dépenses et que vous avec un état financier solide.

N’utilisez pas cette méthode pour acquérir votre résidence principale… Celle-ci étant un passif, vous ne ferez qu’alourdir ce fardeau. Ou alors si vous avez de gros revenus, couvrant largement les mensualités.

Vous pouvez aussi essayer de pousser cette méthode au maximum, en empruntant le plus possible en crédit privé et ainsi devoir sortir le moins de fonds propres de votre poche que possible, mais c’est à vos risques et périls 🙂

Je n’ai pas encore utilisé ce levier pour investir dans l’immobilier, mais je compte l’utiliser cette année pour un investissement de tourisme en location courte durée. Si quelqu’un l’a déjà fait, pourrait-on avoir son opinion?

De la même manière, si un banquier pouvait me donner son point de vue, je suis preneur 🙂

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Liberté financière

Commentaires sur Investir dans l’immobilier sans argent

8 réponses à “Investir dans l’immobilier sans argent”

  1. Anis Saihi dit :

    Merci Seb! Super article sincèrement. J’espère que tu continueras à nous alimenter régulièrement.
    Malheureusement, je ne suis pas banquier et jamais utilisé cette méthode.

    On peut même comparer les organismes de crédit grâce au site moneybank ou comparis. En prenant celui qui a le moins de frais, on peut encore augmenter son cashflow.

    • Seb dit :

      Merci Anis, je vais essayer de continuer à faire des articles de bonne qualité 🙂
      Au passage, est-ce que tu as rempli le sondage que j’ai mis en ligne ici ? Ca m’aiderait à savoir sur quel axe orienter mes futurs articles 😉

      Sinon oui je sais bien, moi j’utilise comparis pour ça, j’ai leur lien en favoris 🙂 Mais en général les taux se valent (avec ma banque habituelle en tout cas) et de petites négociations sont possibles aussi. Au final je m’en suis toujours bien tiré face aux autres organismes avec des différences d’intérêts de 0.1 à 0.2% maximum, pas de quoi vraiment entacher le cashflow. Et le fait de garder la même banque simplifie aussi les démarches administratives, surtout quand on connaît les gens comme c’est souvent le cas en Valais.

      Tu as des investissements immobiliers toi?

      • Anis dit :

        Salut Seb, désolé du retard.
        Non malheureusement pas encore. Mais je suis très intéressé par l’immobilier. Pour l’instant, je fructifie mon capital en Bourse en attendant d’avoir les fonds propres nécessaires.
        Mais je commence déjà à m’interresser pour être plus ou mois prêt le jour ou j’ai les moyens de le faire.

        • Seb dit :

          Salut Anis,
          Tu as complètement raison de te préparer. Après à toi de bien choisir quel véhicule d’investissement tu voudras utiliser entre la bourse et l’immobilier.
          Moi mon choix est fait.

  2. Salut Seb,

    C’est une bonne idée au vu des taux actuels! Il faut quand même faire attention à ne pas trop en abuser, car va réduire la marge de manoeuvre. Si il n’y a pas de locataires, il y deux dettes à payer au lieu d’une.

    Deux questions pour toi:
    * 200’000 c’est un vrai exemple? Parce qu’en pratique, il n’y a rien de si bon marché, à part peut-être au jura.
    * Est-ce que les banques ne vont pas prendre en compte les dettes existantes avant de donner une hypothèque?

    • Seb dit :

      Salut The Poor Swiss,

      Waouw… j’ai une légende du blogging suisse qui me pose des questions, la classe 😀

      Alors oui c’est une bonne idée, les taux sont tellement bas que ça serait con de pas trouver toutes les méthodes pour en profiter 🙂

      Mais c’est sûr qu’il faut quand même être prudent avec cette méthode et pas trop jouer avec le feu. Je le signale bien à la fin de l’article, il faut être sûr d’être capable d’éponger cette dette rapidement.
      L’idéal serait de l’utiliser dans le cas d’un achat d’un bien de rendement qui a déjà des locataires en place, ou d’avoir assez de revenus pour couvrir ce coût supplémentaire. Dans tous les cas il faut avoir fait une bonne étude de marché en amont pour avoir le plus de certitudes possibles que son bien sera rentable immédiatement.

      Concernant tes questions :
      * Oui 200’000 c’est tout à fait plausible. En tout cas en Valais, pour des biens de petite surface (les mieux pour investir), et pas forcément du neuf. Par exemple après une recherche rapide : https://www.anibis.ch/fr/immobilier-immobilier-ventes-valais–461/advertlist.aspx?aral=834_100000_200000

      Je pense que cette recherche peut aussi fonctionner pour le Jura, le gros de Vaud, la campagne fribourgeoise, etc. sans problème 🙂

      Et maintenant que j’y pense, mon studio de Martigny (j’en parle ici https://lalibertefinanciere.ch/mon-studio-de-martigny/), coûtait 185’000 chf à l’achat (sans parkings). Et c’était du neuf de neuf, je l’ai acheté sur plan et il m’a été livré en mai 2019.

      * Ca dépend des banques, car elles ne fonctionnent pas toutes de la même manière. Certaines regardent les revenus et dettes (le taux d’endettement); d’autres ne regardent que le bien en lui-même, à savoir si il est autoporteur (les charges ne dépassant pas les revenus). Il faut faire le tour des banques et leur présenter le projet.
      En tout cas, favoriser les petites banques, celles avec qui on peut discuter avec un conseiller, pas les grosses banques comme UBS ou Credit Suisse qui eux ne font qu’entrer les données dans un ordi qui dit blanc ou noir après quelques minutes (et dire que je suis le genre de gars qui fait le programme qui dit blanc ou noir… 🙂 ).

      • Salut,

        Haha, une légende, faut pas exagérer 😉

        Wow, 711 offres au Valais avec ce prix, 10 à Fribourg. Je pensais pas qu’il y avait une telle différence.

        C’est effectivement très intéressant. Il faudrait significativement plus de fonds propres à Fribourg. Si je decide d’investir dans l’immobilier, il faudra que j’étende mon champ de recherche 🙂

        Merci pour tes réponses!

  3. Seb dit :

    Salut!
    Ah ouais ça fait pas mal de différence quand même! Mais bon, j’imagine que les loyers sont plus élevés à Fribourg qu’en Valais, le rendement devrait être similaire.
    Mais rien ne t’empêche d’investir en Valais et de donner la gestion à une agence, je l’ai fait pour un de mes biens et ça se passe très bien contre 6% du montant des loyers (+2.5% de garantie de loyer)

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