Juin 22, 2020
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Immobilier : cas concret de recherche de futur investissement

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 9 minutes

Immobilier : cas concret de recherche de futur investissement

Partie 1

Comme vous le savez, l’immobilier est un de mes véhicules d’investissement préféré. Et là actuellement, je suis en pleine recherche d’un nouveau bien à acquérir.

Vu que je suis en pleine prospection, j’ai décide de documenter tout ce processus, afin que vous puissiez le répliquer. Vous verrez, c’est très intéressant de voir comment ça se passe concrètement, et aussi comment ça fonctionne dans ma tête 🙂

Je vais reprendre l’ordre de l’article ou j’explique ma stratégie de recherche d’un bien immobilier (article complet ici) afin que vous compreniez mes démarches.

Pour rappel, voici les étapes à suivre :

  • Mes pré-requis
  • Etude de marché
  • Parcours des annonces
  • La comparaison des biens trouvés
  • Prise de contact
  • Visites
  • Négociations

Je n’ai pas encore finalisé cette transaction, je ne vous donnerai donc pour l’instant que des informations générales et pas encore trop détaillées. Pour avoir les détails il faudra s’inscrire à la newsletter pour avoir la suite des opérations, qui devrait avoir lieu dans quelques semaines si tout va bien 🙂

En parlant de la newsletter, les plus anciens inscrits auront remarqué que j’ai ajouté dernièrement une petite série d’emails éducative. Cette série d’emails sert à vous guider à travers le blog et à vous aider dans votre quête. J’espère que vous l’apprécierez.

N’hésitez pas à me dire si ça vous plaît ou pas, je fais des essais alors on sait jamais 😉

Mes pré-requis

Avec l’expérience acquise depuis mes débuts en tant qu’investisseur, j’ai décidé que j’allais investir cette fois dans un bien que je mettrai en location courte durée sur Airbnb.

Pourquoi en courte durée ? Simplement parce que les rendements attendus dépassent largement les 30% alors qu’en location classique on est plutôt autour de 20-22%. C’est donc encore plus intéressant (voir l’article : les rendements et les leviers).

Sauf que cette fois, je vais viser dans un bien destiné à une clientèle touristique, plutôt qu’à une clientèle professionnelle comme dans mon studio de Martigny.

Après recherche, je vais devoir déroger un peu à mes pré-requis habituels, surtout en ce qui concerne l’âge du bien, car les prix du neuf sont hors de portée dans les stations. Par exemple à Verbier c’est à peu près 10’000 chf du m2, donc 2.5 pièces classique de 50 m2 reviendrai à 500’000 chf… pas pour moi ça !

Mais c’est pas un problème vous allez voir 🙂

Donc, les pré-requis pour cette recherche sont :

  • Un bien situé dans un endroit qui soit touristique aussi attrayant en été qu’en hiver (encore mieux si printemps/automne aussi)
  • Ce bien doit aussi pouvoir être loué en classique longue durée, au cas où
  • Pas trop éloigné de chez moi, pour que je puisse y aller rapidement en cas de besoin
  • Offrant un accès simplifié aux activités touristiques de la région
  • Prêt à accueillir de 1 à 4 personnes, donc des familles avec 1 ou 2 enfants, car Airbnb aime bien ces voyageurs et ces voyageurs aiment bien Airbnb
  • Louable en l’état, mais avec un potentiel d’amélioration (petits travaux, peinture, déco, etc.)
  • Et bien sûr : qui rentre dans mon budget

Dans ce cas, les villes (villages) valaisannes que j’aurai pu choisir auraient été :

  • Anzère
  • Crans Montana
  • Verbier
  • Les Marécottes, Salvan
  • Morgins, Champéry
  • Ovronnaz
  • La Tzoumaz
  • Etc., vous voyez l’idée… une station aussi bien attractive en été qu’en hiver quoi 🙂

Bon, je vous avoue que j’avais déjà une petite idée de station en tête, et que je n’ai pas fait de recherches sur toutes les stations listées ici, ça aurait été trop long 🙂

Budget

Un petit mot sur le budget. J’ai un budget maximum de 300’000 chf, car j’ai environ 75’000 de fonds propres disponibles (ou presque -> investir dans l’immobilier sans argent).

Je prévois donc d’emprunter 225’000 chf. Pour cette future hypothèque, je devrais avoir des intérêts de 1.2% et je prévois un amortissement annuel de 3’000 chf. Je prévois aussi que les charges de PPE du bien que je trouverai seront d’au maximum 3’000 chf par année. C’est plus cher en station qu’en plaine, vu qu’il faut plus chauffer, il y a le déneigement, etc.

Voici donc les données de base de l’investissement :

  • Intérêts annuels : 225’000 * 1.2% = 2’700 chf
  • Amortissement : 3’000 chf
  • Charges PPE : 3’000 chf

Coût total annuel = 2’700 + 3’000 + 3’000 = 8’700 chf.

Extension du processus

Pour en revenir au processus et que je veux faire du meublé touristique, j’ajoute quelques étapes, qui interviendront après les négociations :

  • Financement
    • Voir avec ma banque habituelle (vu que c’est pour du tourisme, ça risque d’être différent de d’habitude)
    • Voir avec d’autres banques (également en ligne)
  • Si le financement est ok, faire faire des devis de travaux envisageables
  • Décorer l’appart
  • Faire des photos par un pro
  • Mettre en ligne une super annonce

Etude de marché

Pour réaliser cette étude de marché, j’ai utilisé un outil très pratique pour avoir des statistiques qu’Airbnb ne fournit malheureusement pas. Cet outil s’appelle Airdna.co (disponible seulement en anglais).

airdna

Airdna présente tous les biens en location courte durée par région

Airdna, dans sa version gratuite, donne des infos très intéressantes sur une ville, comme par exemple le prix moyen par jour, le taux d’occupation, le revenu potentiel, etc.

Pour avoir plus de détails, il faut prendre la version payante, qui coûte 19.95$ par mois et par ville.

A mon avis, la version gratuite suffit lorsqu’on veut se faire une idée sur une ville en particulier. La version payante devient utile lorsqu’on est décidé à investir et qu’on veut des détails précis.

Pour cette recherche d’investissement en particulier, j’ai payé ce prix, ce qui m’a permis de me faire une bonne idée.

Airdna donne déjà plein d’infos gratuitement, c’est vraiment bien. Allez y jeter un oeil (site anglais) si prévoyez d’investir prochainement dans le touristique, ça vaut le coup -> Airdna.co.

Inscrivez-vous et entrez simplement le nom de la ville que vous voulez et tout s’affiche. En plus, en vous inscrivant, vous entrez dans une série d’emails qui donne plus d’infos intéressantes sur la manière d’utiliser cet outil, c’est vraiment bien.

Dans mon cas, Airdna m’a donné l’info très intéressante comme quoi le type de bien que je veux se loue entre 120 et 150.- par jour, avec un taux d’occupation d’environ 60%. Ces nombres sont des moyennes annuelles.

A ce moment là j’avais déjà l’info du loyer annuel minimum pour mes futurs calculs… J’ai simplement fait :

Loyer annuel = 360 * taux d’occupation * prix par jour = 360 * 60 / 100 * 120 = 25’920 chf.

Et pour ce qui est du rendement du capital investi pour cet investissement :

Mon cashflow annuel = Loyer annuel – coût dette et charges annuelles = 25’920 – 8’700 = 17’720‬ chf -> 1’476 chf par mois.

RCI = cashflow annuel / capital investi = 17’720 / 75’000 = 22.96%. Ce qui est déjà pas mal, avouons-le.

Vue pessimiste de calculer

Mais ceci est une vision pessimiste de faire les calculs. J’explique :

Je parle le loyer annuel minimum car ces chiffres viennent d’une moyenne des biens loués sur Airbnb.

Il faut savoir que sur Airbnb, la majeure partir des biens loués (75 à 80%) sont des biens de standing « classique ».

Mais avec une annonce optimisée, des photos professionnelles, une belle déco et une bonne optimisation du prix par jour, il y a moyen d’augmenter ce standing. Ceci fera augmenter par conséquent, tant le taux d’occupation, que le prix par jour.

Il y a souvent des moyens simples pour augmenter le standing du bien. Une déco spéciale sur une mur, un bon choix de couleurs pour les peintures, des meubles de bonne qualité, une bonne literie et des bons draps, internet gratuit avec wifi, etc.

C’est clair que ceci demandera une petite rallonge de 5 ou 10’000 chf, comme au Monopoly quand on ajoute une maison sur un terrain. Mais ça en vaut largement la peine, vous allez voir.

Petite astuce d’un futur Superhost sur Airbnb

Une bonne bouteille sur la table avec un mélange à fondue qui vous attendent dans le frigo et c’est le « waouw » assuré… Le truc en plus, qui marque d’entrée ! Avec une simple petite dépense de 25 chf.

Vous connaissez sûrement cette citation :

On a qu’une seule chance de faire une bonne première impression. – je sais pas qui

C’est là qu’on veut taper dans le 1000, dès la première impression, sur les photos et une super annonce !

Vous pensez qu’ils font ça les autres ? 😉 Ou un chauffe-serviette, ou un sèche-godasses après une journée de ski ? C’est les petits détails qui font la différence !

Ainsi, je pourrais facilement me retrouver avec un taux d’occupation de 80% et un prix de 150 chf par jour, et donc :

Loyer annuel = 360 * taux d’occupation * prix par jour = 360 * 80 / 100 * 150 = 43’200 chf.

Mon cashflow annuel = Loyer annuel – coût dette et charges annuelles = 43’200 – 8’700 = 34’500‬ chf -> 2’875 chf par mois.

RCI = cashflow annuel / capital investi (+ rallonge de 10’000 chf en cash) = 33’825 / 85’000 = 39.79%.

Un investissement avec un rendement de près de 40%, moi je signe tout de suite ! En 2 ans et demi il est amorti.

D’où l’utilité de faire faire ses annonces, photos, déco, optimisation de prix et gestion a quelqu’un qui sait ce qu’il fait, car les revenus obtenus seront substantiellement différents 🙂

Gestion locative de courte durée

D’ailleurs, j’en profite pour annoncer que je propose une activité de gestion locative de courte durée avec ma société.

Dans cette activité, nous nous occupons de tout :

  • Aide à la recherche de bien de rendement / Adaptations possibles de votre résidence (principale ou secondaire),
  • Mise en valeur de votre bien,
  • Aménagement attractif, allant jusqu’aux petits chocolats et sachets de thé pour les invités ;),
  • Photos professionnelles,
  • Annonce et prix optimisés,
  • Suivi et communications avec les voyageurs,
  • Organisation et gestion des nettoyages, y compris les draps et linges,
  • Organisation des entrées/sorties.

Avec pour missions de :

  1. Faire passer le meilleur séjour possible aux voyageurs,
  2. Faire obtenir le meilleur retour sur investissement aux propriétaires désirant déléguer leur gestion locative de courte durée.

—–> Et le gros plus <—–

Votre avantage concurrentiel en passant par ma société, c’est que vous serez directement associé à un profil de Superhost sur Airbnb.

Votre annonce sera donc immédiatement en tête des recherches et votre bien sera prisé d’entrée de jeu.

Visons grand : pourquoi vouloir un retour sur investissement de 20% quand on peut en avoir le double ? 🙂

Si ça vous intéresse, vous pouvez me contacter sans attendre, tout est prêt et il ne manque plus que vous. Je vous ferai même un rabais spécial de follower de lalibertefinanciere 🙂

Je veux ma part du gâteau !

Parcours des annonces et comparaison des biens trouvés

Avec ces infos puisées sur Airdna.co, j’ai donc commencé à parcourir des annonces pour me faire une idée des prix de vente.

J’ai utilisé la méthode que j’ai développée dans ma stratégie de recherche de bien immobilier en utilisant anibis et immoscout.

J’ai laissé tourner ces recherches pendant quelques jours afin de pouvoir avoir assez de données pour faire mes comparatifs de biens et obtenir les prix de vente moyens au m2.

Une fois tout ça rempli, j’ai pu en ressortir ce tableau (exemple disponible gratuitement ici) :

Comparaison de biens

Ce tableau m’a permis d’avoir une idée de prix moyen au m2, ici 5’165 chf / m2.

Plus qu’à filtrer les annonces et approfondir mes recherches pour trouver les prix allant entre 4600 et 5700 chf au m2, plus ou moins 10% de variation par rapport à la moyenne.

Prise de contact

Comme pour un bien destiné à la location classique, j’ai contacté les annonceurs via les formulaires de contact en leur demandant des dossiers complets des bien visés.

Par dossier complet j’entends : une description complète du bien avec toutes les infos utiles et les documents de PPE des 2 dernières années, au minimum.

Les documents de PPE permettent de voir si les comptes sont bien tenus, si il y a un fond de rénovation et son montant, et surtout de savoir si de gros travaux sont prévus dans le futur.

J’ai eu de bonnes surprises cette fois, avec les dossiers complets reçus en temps en heures (quelques heures seulement).

Il faut savoir que cette fois, ce n’était que des agences immobilières qui vendaient ces biens. La raison à ceci est simple : dans la station que j’ai choisie, la majeure partie des propriétaires possède des résidences secondaires et sont souvent « étrangères » au Valais. Soit elles viennent d’autre cantons, soit de l’étranger. Elles n’ont donc pas envie de s’embêter avec ça et délèguent ce job à des agences immobilières contre une rémunération de – généralement – 5% du prix de vente.

A propos des agents, voici un article intéressant sur ce sur quoi on peut tomber. Drôle et intéressant à la fois, je vous le conseille 🙂 Agent immobilier : Le bon vs le mauvais

Visites

Comme j’ai une mémoire de poisson rouge (ma femme vous le confirmera)… Pour les visites, et comme à l’époque, je me suis préparé une checklist.

Cette checklist me permet de ne rien oublier et d’aller à l’essentiel. J’y ai mis des choses comme de questions à poser pendant la visite, par exemple :

  • Nombre des lots de PPE, année de construction;
  • Nuisances, bruits de la rue, facilité de stationnement, transports publics;
  • Nombre d’années de détention du vendeur, raison de la vente, urgence de la vente;
  • Type de chauffage, matériaux au sols, aux murs;
  • Etat de la cuisine, appareils, etc.;
  • Etc, etc.

Cette fois j’ai fait un truc en plus. Comme je suis parti pour visiter plusieurs biens et que je sais d’avance que je vais oublier une grosse partie de tous les détails que je n’aurai pas noté… J’ai dégainé mon super iPhone X et fait une vidéo de chaque bien visité.

De cette manière, je peux revenir dessus quand je le souhaite afin de retrouver ces détails et étudier les éventuels travaux à envisager pour faire monter le standing du bien.

Négociations

A suivre… Pour la suite des opérations, il faudra vous inscrire à la newsletter, car je n’en suis pas encore arrivé là 🙂

Je viens juste de terminer les visites et d’éplucher les divers documents de PPE que j’avais.

Ça fait déjà pas mal de boulot et comme vous le savez les journées ne durent que 24 heures 🙂

Dans la prochaine partie :

  • Ma définition du prix de vente correct pour étayer mes négociations
  • Les négociations
  • Le financement
  • Les travaux à prévoir
  • Le montant des travaux à faire
  • Signature acte et prise de possession
  • Décoration (avec photos)
  • Etc, etc.

Comme vous le voyez, il reste du job et on n’a pas encore fini. Et honnêtement, avant aujourd’hui je pensais pouvoir être prêt avant mi-juillet. Mais plus je me relis et plus je me dis qu’il faudra bien compter quelques mois.

J’espère juste être prêt pour mi-septembre, j’espère que jouera 🙂

Vous voulez faire comme moi et obtenir un super rendement avec une location de courte durée de tourisme ?

Ou, plus simplement, obtenir du cashflow de votre résidence secondaire ?

Ma société propose de s’occuper de cette gestion à votre place, ne perdez pas de temps et demandez plus d’infos dès maintenant !

Je veux aussi un super rendement !

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Immobilier · Investissement

Commentaires sur Immobilier : cas concret de recherche de futur investissement

2 réponses à “Immobilier : cas concret de recherche de futur investissement”

  1. Anis dit :

    Merci pour cet article! ça commence à devenir de plus en plus pertinent!

  2. Seb dit :

    Avec plaisir ! Est-ce que tu aurais une idée derrière la tête en disant ça ?

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