Temps de lecture estimé : 7 minutes

Immobilier : suite du cas concret de recherche de futur investissement

Partie 2

Cet article est la suite de « Immobilier : cas concret de recherche de futur investissement« .

Comme promis, voici la suite des opérations. Dans cet article je vais parler de :

• Ma définition du prix de vente correct pour étayer mes négociations,
• Négociations,
• Financement, …

Voyons tout ça !

Ma définition du prix de vente correct pour étayer mes négociations

Comme je vous le disais dans l’article précédent, j’ai utilisé ma stratégie de recherche de bien immobilier, ce qui m’a permis de ressortir ce petit tableau (c’est le tableau réel) :

On voit donc que le prix moyen au m2 est de 5’165 chf/m2. C’est – entre autre – là-dessus que je me suis plus ou moins basé pour mes négociations. Comme autre facteur il y avait aussi la disposition de l’appartement, les travaux à prévoir, le potentiel d’exploitation sur Airbnb, etc.

Les négociations

Voici une partie intéressante du processus.

Après quelques visites (près d’une dizaine quand même), j’étais intéressé par 2 biens en particulier, le premier et le dernier de la liste ci-dessus.

Normalement quand on fait ce tableau on ne devrait pas utiliser les 2 plus chers et les 2 moins chers mais là j’ai fait une exception à cette règle car j’étais sur place et ces visites ne me coûtaient rien.

Le premier bien

Le premier appartement était pas mal, car bien agencé, déjà bien décoré, rénové avec bon goût, et vendu avec tout, donc prêt à être mis en location sur Airbnb.

Son problème : il était petit. Seulement 40 m2 pour un 2.5 pièces (1 chambre et 1 salon/cuisine) et il n’y avait pas de place pour une table à manger.

Bien qu’intéressant, je me suis dit qu’il était trop cher alors j’ai décidé de faire une offre bien en-dessous de son prix de vente. Si cette offre marchait, j’aurai un super bien que je pourrais utiliser comme levier pour plus tard. Si elle ne marchait pas, je laisserai tomber.

Voici le contenu de cette offre :

« J’ai décidé de faire une offre d’achat au prix de CHF 205’000.- (deux cent cinq mille francs).

*Toujours mettre cette clause, elle nous permet de nous rétracter si besoin.

**Toujours donner un délai.

J’ai tenté un léger coup de poker en argumentant que le prix du marché était de 4’900 CHF/m2 au lieu de 5’165, en supposant que l’agent immobilier n’avait pas pris la peine de faire ce calcul.

Cette offre a été refusée et j’en suis resté là, car finalement cet appartement aurait été trop petit pour son utilisation future.

A savoir : Quand on veut mettre un appartement à destination de voyageurs comme sur Airbnb, il faut se mettre à la place de ceux-ci. Je m’imaginais simplement arriver avec 2 ou 3 grosses valises et des habits d’hiver, et là il n’y avait simplement pas assez de place pour tout caser.

Superhost Airbnb

Comme chez les scouts, j’ai reçu mon badge de Superhost, je peux maintenant l’arborer fièrement 🙂

J’ai maintenant plusieurs avantages sur Airbnb :

• Le badge de profil : Un symbole de confiance en matière d’hospitalité pour les voyageurs sur l’ensemble du site,
• Un filtre dédié permettant aux voyageurs de limiter leur recherche aux logements des Superhosts,
• Un placement prioritaire dans les recherches : un meilleur classement dans les résultats de recherche et de campagnes email,
• Et d’autres trucs comme le support prioritaire, un crédit voyage de 100$ ou une séance photo gratuite, etc.

En gros, c’est un attrait assuré pour tous les biens qui sont sous ma responsabilité, des voyageurs assurés d’avoir un bon service et donc un bon revenu pour la personne qui loue son bien.

Le deuxième bien

J’ai été attiré par ce bien de 66 m2 à 275’000 chf. Pas pour son prix, inférieur aux autres, mais pour son gros potentiel d’amélioration, avec peu d’argent à investir en plus dans des travaux.

Ici j’ai profité de mon expérience et du manque d’expérience de l’agent immobilier. J’ai tenté un coup de bluff pour les négociations car j’ai rapidement compris que ce n’était pas un bon agent immobilier (bien que responsable d’agence d’une succursale d’une grande agence valaisanne).

Je pense que son client avait choisi son agence pour la visibilité dont elle dispose, mais qu’il n’avait en aucun cas été conseillé sur le bon prix de vente. J’en ai donc profité.

Voici la première offre que j’ai envoyée :

« J’ai décidé de faire une offre d’achat au prix de CHF 230’000.- (deux cent trente mille francs).

Cette offre est le résultat d’une analyse pragmatique du bien et du marché.

Vous remarquerez que j’ai dit dans les 2 offres que le bâtiment était vétuste. Même si ce n’est pas très dérangeant en soi, ça vaut toujours la peine de le signaler pour s’appuyer dessus et obtenir une diminution de prix 😉

Là où j’ai bluffé c’est que je dis que j’ai analysé le prix du marché (5’165 chf/m2 pour rappel) et que je fais une offre à 3’484 chf au m2. Mon offre est 33% plus bas que le marché, il fallait oser 🙂

Mais c’est la preuve que l’agent ne connait pas le marché sur lequel il se trouve, sinon il m’aurait « Hé ho, ça va pas la tête ou bien? » – ou quelque chose du genre mais un peu mieux mis en forme 🙂 . Lui l’a juste transmise à son client.

Sans surprise, cette offre a été refusée. J’ai donc tout de suite fait une autre offre à 250’000 chf car je sais que je suis toujours en-dessous du prix du marché et j’ai de la marge. Offre refusée également, mais j’ai eu une contre-proposition.

La contre-proposition : 255’000 chf. 5’000 chf de plus que mon offre ! Ça me donne un prix de 3’863 chf/m2, ce qui est très très bien pour la région choisie.

Un rapide calcul avec mon fichier « Calcul de Rendement du capital investi RCI » (disponible ici) m’a montré que la dette ne me coûterait que 8 ou 9 chf par mois en plus, j’ai donc accepté.

Le financement

Bon, jusque là tout va bien, je maîtrise mon sujet. J’ai fait tout juste et j’ai pu « obtenir » un bien que j’estime sous-évalué, à un prix inférieur à sa valeur sur le marché.

Ça a plusieurs avantages :

• Je vais pouvoir en profiter pour gagner de l’argent en louant sur Airbnb,
  • Mon statut de Superhost me permettra d’en obtenir même un meilleur rendement
• Des petits travaux permettront de le faire sortir du lot, j’estime (au pif j’avoue 🙂 ) le coût des ceux-ci à environ 10’000 chf,
• Si je décide de le revendre, il y a de fortes chances pour que je puisse le vendre plus cher que son prix d’acquisition.

Mais là j’arrive sur un couac. J’explique :

J’appelle ma banque et j’explique le projet à mon conseiller.

Moi : « J’ai trouvé un bien en station que j’ai visité et négocié au prix de 255’000 chf. Je compte le mettre sur Airbnb à un prix de x chf/jour et j’estime qu’il sera loué entre 220 et 290 jours par an, etc. ».

Sa réponse : « Ok super bien, félicitations. Pour financer un bien comme celui-là, vu qu’il est en station, on le prend comme une résidence secondaire. ».

Moi : « Ok comme tu veux 🙂 Alors comment on peut faire ? « 

Le banquier : « Vu que c’est une résidence secondaire, il faut amener 35% de fonds propres.« .

Moi (en résumé) : « Ok, je te rappelle. ».

C’est ce qu’on peut appeler une déconvenue… Je n’étais pas au courant de cette énième règle imposée par les banques, moi j’étais parti sur un investissement en fonds propres de 25%.

Aller je m’auto inflige un facepalm… je le mérite (pardon à Emma Watson de l’utiliser dans de telles circonstances).

Les fonds propres

Reprenons donc quelques calculs.

Pour un bien de 255’000 chf, je pensais qu’il me faudrait 25% de fonds propres, donc 63’750 chf.

Mais là le banquier me dit qu’il en faut 35%, donc 89’250 chf. Ca me fait 25’500 chf de plus, que je dois trouver en quelques jours.

J’ai appelé une autre banque pour avoir un autre avis. Cette banque m’a dit que eux demandent 30% de fonds propres, mais également de bloquer 2 ans d’intérêts + amortissement sur un compte (environ 20’000 chf). J’aurai eu besoin de 100’000 chf de fonds propres avec eux…

Et en plus de ces fonds propres, je dois encore rajouter 10’000 chf pour les travaux, et environ 9’000 chf pour les frais de notaire. Ça fait pas mal quand même.

Conclusion

Après quelques jours d’intense réflexion, quelques solutions s’offrent à moi pour ce projet :

• Emprunter l’argent manquant à un organisme de crédit (voir l’article « Investir dans l’immobilier sans argent« ) :
  • Cette solution n’est pas viable et trop risquée car la durée de remboursement est trop longue et le montant est trop élevé.
• Emprunter cet argent à un membre de ma famille :
  • Mauvaise idée, après il faut rendre des comptes à chaque repas de famille, et je ne suis pas sûr qu’ils comprennent vraiment ce que je fais.
• Emprunter cet argent à un investisseur :
  • Dur à trouver et il faut rendre des comptes aussi.
• Trouver un associé ou un partenaire :
  • J’ai rendez-vous demain avec un ami qui aurait les fonds nécessaires et qui connaît ce business, je vais lui en parler.
  • Ou alors si un lecteur veut s’associer avec moi, je suis ouvert à toute proposition 🙂

Pour l’instant je suis donc en attente, mais il y a 95% de chances pour que je doive laisser tomber ce projet. Ça me rend très triste car j’ai engagé un gros boulot là-dessus et le rendement aurait été au rendez-vous, mais il faut se rendre à l’évidence : il me manque 45’000 chf.

Soit j’attends d’avoir encore plus de fonds propres et j’emprunterai la différence, soit je m’oriente vers un autre projet avec un bien qui n’est pas en résidence secondaire.

Affaire à suivre donc, je ne m’avouera pas vaincu aussi vite 🙂