Juil 14, 2020
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Immobilier phase 2 : Les locataires

Written by Seb

Immobilier phase 2 : Les locataires

Toujours dans le sujet qui me passionne le plus – l’immobilier, après avoir vu les différentes étapes de recherche et d’achat de bien immobilier, voyons comment va se passer la suite.

Ici je vais parler d’un bien immobilier dans lequel on va mettre un locataire classique avec un bail longue durée.

Si vous avez acheté un bien immobilier et qu’il a déjà un locataire en place, c’est très bien, faites en sorte qu’il reste le plus longtemps possible.

Si ce n’est pas le cas, ou alors si le locataire en place a décidé de changer d’appartement, vous allez devoir trouver un nouveau locataire, à moins que votre locataire actuel ne soit pas dans le délai de résiliation. Dans ce cas c’est lui qui doit en trouver un nouveau.

Comment ça marche le délai de résiliation ?

Hé bien c’est assez simple, imaginez que votre locataire ait un bail qui va du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 et qu’il a 3 mois de délai de résiliation comme c’est de coutume.

Ca signifie que votre locataire doit vous donner son « congé » 3 mois avant la fin de son bail, donc ici il doit vous avoir notifié son congé par écrit et en recommandé avant le 31 septembre.

Mais si il vous notifie le 1er octobre et donc serait hors délai, son bail serait reconduit jusqu’au 31 décembre 2021, à moins qu’il trouve un autre locataire d’accord de reprendre le bail aux même conditions.

A mon avis c’est un truc qui avantage pas mal les propriétaires de biens immobiliers en Suisse cette histoire. Surtout, ça peut nous éviter le travail considérable que je vais décrire ci-dessous.

La recherche de locataire

Pour la recherche de locataire, il y a plusieurs possibilités, j’ai testé les suivantes. Analysons tout ça :

  • Faire une annonce soi-même, la publier sur internet, facebook, la partager plusieurs fois, etc.
  • Utiliser son réseau
  • Passer par une agence

Il y en a certainement d’autres, mais je ne les ai pas testées. Si quelqu’un a des idées, merci d’avance de les partager avec nous 🙂 Ou alors de m’envoyer un mail et je la partagerai anonymement 🙂

1. Faire tout soi-même

Sans aucun doute, la partie le plus ch***te quand on est propriétaire de biens immobiliers 🙂

Au début ça va, on fait nos photos de notre appart vide, on écrit une annonce de type « Super appart 2.5 pces à louer à tel endroit, proche de commodités, de la gare, des commerces, etc. ». Le truc standard qu’on voit partout.

Astuce marketing de Seb : Pour maximiser votre annonce et donner l’envie aux gens de vouloir venir le voir, mettez votre appartement en situation avec des jolis meubles, la table mise, de la déco (pas trop personnelle), etc. Ceci permettra aux gens de se projeter dans votre bien.

Aussi : Faites de jolies photos, ou faites appel à un photographe professionnel, il vous demandera 80 ou 100 frs, mais c’est une bonne dépense car elle vous fera gagner du temps.

Ou encore, vous pouvez modifier votre annonce et mettre comme titre « Idéal pour jeune couple sans enfant » ou « Idéal pour célibataire », ou encore « Votre nid douillet ». Enfin, vous voyez l’idée, faites en sorte que les gens qui voient votre annonce se voient également dans votre appartement.

J’ai fait une fois un « split test » d’une annonce sur anibis. J’ai fait 2 annonces avec les mêmes photos, même description et même prix mais j’ai mis 2 titres différents.

Une de ces annonces a eu 37 visites et l’autre 183 sur le même nombre de jours. J’ai tout de suite su laquelle il fallait garder 🙂

Soyez prudent et faites le bon choix

Rapidement on obtient quelques rendez-vous et on fait visiter l’appartement à des gens. On leur explique quels documents ils doivent vous envoyer pour une candidature : 3 fiches de salaire, document de candidature contenant leurs données perso, extrait d’office des poursuites, permis de séjour pour les étrangers ou carte d’identité. 

Note perso : Sachez que chaque visite prend du temps. Pour un studio il faut compter une petite demie heure sur place + le temps de déplacement. Si vous habitez à Sion et que votre studio est à Conthey, ajoutez 40 minutes de temps de déplacement total si il y a du trafic… 

Ça n’a l’air de rien, mais quand vous serez allé 10 fois dans votre 2.5 pièces, que ça vous aura pris 1h à chaque fois et que vous n’aurez pas encore déclenché de coup de cœur ou même eu de dossier, vous verrez votre appartement différemment. Pensez-y 😉

Et après, très souvent malheureusement, c’est soit que vous n’avez pas de nouvelles, soit que le dossier du visiteur ne tient pas la route. Soit il (ou elle) est au chômage (note perso encore : évitez les chômeurs à tout prix); soit le revenu ne dépasse pas 3 fois le loyer; ou encore que le visiteur a une poursuite énorme pour défaut de paiement d’un précédent loyer… ou vas savoir quoi.

Expérience vécue

Enfin moi je dis ça parce que j’ai fait souvent visiter mes apparts et eu des dossiers dans ce genre. C’est peut être pas la norme mais moi ça m’est déjà arrivé donc je deviens méfiant.

Si vous décidez quand même de le faire vous-même, sachez que vous pourrez tomber sur des cas comme ça. 

Je dirai surtout une chose : faites bien attention que votre futur locataire ait les revenus nécessaires à payer le loyer (revenu > 3 * loyer, et ait un emploi fixe en CDI depuis quelques temps. Donc pas de chômeurs (désolé pour la discrimination mais on fait du business là, on n’est pas la main tendue). 

Et on ne peut pas exiger plus de 3 fiches de salaire sauf erreur.

Si le revenu est limite-limite, vous pourrez toujours demander un garant. Un membre de la famille par exemple (souvent les parents), qui endossera la responsabilité du paiement du loyer si le locataire n’est plus en capacité de le faire.

Dans ce cas, vous devrez exiger les mêmes documents au garant également.

Un dernier conseil : Ne laissez pas vos sentiments entrer en jeu, soyez pragmatique tout en étant prudent. Des sentiments peuvent vous coûter beaucoup d’argent, et ce n’est vraiment pas votre but.

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2. Utiliser son réseau

Pour doper les visites, j’ai utilisé mon réseau. J’ai un ami qui a une agence immobilière en Valais et qui a une grosse visibilité sur le web. Il m’a dit une fois qu’il ne faisait pas de location et se focalisait exclusivement sur la vente, car c’est bien plus rentable, mais qu’il était ok pour mettre mon annonce de location sur son site (je m’occupais des visites), en échange d’un loyer lorsqu’un locataire signait un bail.

Cette méthode peut permettre de réduire le temps de vacance de l’appartement et vous permet de recevoir plus de dossiers. Le fait d’en recevoir plus vous permettra d’en avoir de meilleurs.

3. Passer par une agence

L’agence immobilière qui gère le tout, c’est pas mal aussi. Voici comment ça marche. C’est elle qui s’occupe de trouver un locataire, ils font la promotion, font les visites, utilisent leur réseau souvent déjà bien garni, etc. 

Au final, c’est quand même vous qui choisissez le locataire. L’agence vous envoie les dossiers qu’elle reçoit et fait un premier filtre, mais le choix final vous appartient.

Et ensuite c’est eux aussi qui gèrent le locataire : l’encaissement des loyers, les rappels, tiennent la compta de l’appart, etc. 

Ce boulot de recherche de locataire n’est évidemment pas gratuit et les agences facturent en général 1 loyer + 5 à 8% du montant du loyer mensuel pour la gestion.

Les coûts liés à la recherche de locataire

Analysons et comparons le coût de ces méthodes.

Supposons qu’on ait un appart avec un loyer de 1’000 chf par mois :

Faire tout soi-même

Vacance locative : 3 mois, peu de visibilité donc ça prend du temps)
Coût : 3 * 1’000 = 3’000 frs.

Utiliser son réseau

Vacance locative : 1 mois, plus de visibilité qui réduit du temps) + 1 mois de commission
Coût : 2 * 1’000 = 2’000 frs.

Passer par une agence

Vacance locative : 1-2 mois + 1 mois de commission 
Coût : 2 * 1’000 = 2’000 frs.

Comme on peut le voir, les coûts sont plus ou moins identiques, en fait ça dépendra toujours du temps de vacance locative. 

Chaque mois sans locataire vous coûtera de l’argent, car c’est un manque de rentrée d’argent. 

Et surtout, si vous faites un investissement avec une hypothèque, vous devrez rembourser votre hypothèque, que vous ayez un locataire ou non. Alors autant mettre toutes les chances de votre côté.

L’entrée du locataire

2ème étape, l’entrée du locataire.

Quand on a trouvé un locataire, que son dossier est correct et qu’un bon feeling est passé, il est temps de passer à la signature du bail.

C’est partie est extrêmement importante, car le bail c’est le contrat qui vous lie avec votre locataire. Vous avez donc intérêt à ce que votre bail soit le plus complet et le plus précis possible.

Dans ce bail il faut mettre le plus de clauses possibles, pour être paré à toute éventualité. C’est un travail assez gros et important à faire en amont. Heureusement pour nous, on peut le faire une fois pour toutes et ensuite on a qu’à changer 2-3 petits détails.

Astuce de Seb : Dans votre bail est inscrit la durée de celui-ci. Essayez de l’avoir la plus longue possible (2, 3 ans). Si il le faut, offrez un mois de loyer en échange d’une signature à 2 ou 3 ans. De cette manière, c’est votre locataire qui devra se charger de trouver un autre locataire si il décide de partir avant la fin du bail.

Vient ensuite l’état des lieux d’entrée. Lors de l’état des lieux, je vous conseille de tout noter ce que vous pouvez voir, même si ça a l’air insignifiant.

Vous voyez un mur blanc sans aucune marque ? Notez-le. Vous voyez un carreau éméché ? Notez-le.

De cette manière, lors de la sortie vous pourrez comparer l’avant et l’après passage du locataire et lui refacturer les dégâts qu’il aurait pu causer.

Aucun coût n’est lié à cette étape. Si vous le faites vous-même vous en aurez pour une heure ou deux, et si c’est une agence qui s’en occupe c’est compris dans le forfait.

La gestion du locataire

C’est ici que ça peut se compliquer.

J’ai déjà vu de tout dans cette partie… Des fois tout se passe bien, notre locataire met en place un ordre permanent et ne se fait pas remarquer dans le bâtiment où se trouve l’appartement. C’est le rêve de tout propriétaire.

Mais des fois ça peut mal aller. Je l’ai vécu avec mon studio de Martigny.

Ma locataire m’a payé ses 2 loyers dans les temps, et ensuite plus rien. Plus de nouvelles. J’ai donc dû entamer des démarches administratives, déjà pour qu’elle ne prenne pas trop de retard, et ensuite pour l’expulser car une clause de mon bail me le permettait en cas de retard de plusieurs loyers.

Pour ma pomme

Vu que je n’étais pas passé par une agence, j’ai dû tout faire moi-même : Des courriers de rappels (1h30 de rédaction à chaque fois) + envois postaux en recommandé, des courriers de mise en demeure, etc. Au total, pas moins de 8 courriers, du stress, et beaucoup de temps et d’énergie gaspillé pour cette énergumène.

J’ai même dû prendre un avocat pour me venir en aide et mettre la pression à cette locataire pour trouver une solution. Ce coût était évidemment à ma charge (environ 800 frs.), car même si j’ai une protection juridique, les conditions générales de celle-ci stipulent que ce cas n’est pas couvert…

J’ai eu un peu de chance dans tout ça : Mon bail stipulait des pénalités assez méchantes pour le cas où ça se passerait mal. Et là malheureusement pour cette locataire, on est tombé en plein dedans.

Elle avait 2 mois de loyer de retard, mais avec les pénalités et différents frais rajoutés, elle me devait au final l’équivalent de 4 mois de loyer.

Et c’est pas encore fini

Nous avons pu trouver un arrangement de paiement échelonné, mais en plus le coronavirus est passé par là et cette fille a eu des soucis de job et de santé et a encore pris du retard dans ses paiements. Encore maintenant, des mois plus tard, je suis toujours en train de lui demander comment elle pense faire pour régler ce qu’elle me doit.

Heureusement pour moi, j’avais d’autres revenus qui couvraient mes dépenses. Sinon, ça aurait pu me mettre sur la paille si je n’avais pas réussi à l’expulser et qu’elle continuait à ne pas payer son loyer.

Mais si j’étais passé par une agence, ça ne m’aurait rien coûté de plus, car c’est l’agence qui endosse la responsabilité de percevoir les loyers, de faire les poursuites ou même l’expulsion.

Alors en terme de coût c’est à vous de voir. Si le locataire est cool et que tout se passe bien, vous pouvez le gérer vous-même sans problème. C’est le cas dans 90% du temps quand même, pas de panique ! Mais ça peut arriver que tout ne se passe pas super bien.

Le problème ici, c’est qu’on ne peut pas savoir à l’avance ce qui va se passer et comment sera votre locataire. Et évidemment, impossible de tout donner à une agence lorsque tout va mal, vous devrez vous débrouiller tout seul en cas de problème, ou payer quelqu’un pour vous aider.

Donc pour résumer :

Si vous gérez vous-même et que tout se passe bien : le coût est de 0 frs et votre revenu brut est de 12 * 1’000 = 12’000 frs par an.

Si vous gérez vous-même mais que tout ne se passe pas bien : le coût peut être de 2’000 ou 3’000 frs et le revenu brut est de 8 ou 9 * 1’000 = 8’000 ou 9’000 frs par an.

Avec une agence : dans tous les cas le revenu devrait être de 12 x 1’000 = 12’000, et 6% (ou 5, ou 8% ça dépend) sont retranchés à ce revenu, donc vous toucherez 11’280 frs. Mais surtout, vous évitez tous les tracas en passant par une agence.

En écrivant ça, je me rends compte que c’est assez clair pour moi : Le coût de la liberté est de 720 chf par année. 

Est-ce que c’est cher payé à votre avis ?

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Le cycle de vie de votre investissement

Pour compléter un peu cet article, j’aimerai ajouter quelques détails sur des frais dont on parle rarement.

Le fichier calcul de RCI compte une colonne « Charges ». Pour rappel, le calcul du RCI est ( loyer – intérêts – amortissement – charges ) / capital investi.

Cette rubrique « Charges » compte donc les charges de PPE, qui incluent les assurances nécessaires (incendie, dégâts d’eau, parfois même tremblement de terre, etc.), les frais d’administration de la PPE, de chauffage des parties communes, taxe poubelle, fond de rénovation, etc. Cette rubrique inclue donc déjà beaucoup de choses.

Pour une partie du reste, c’est votre locataire qui le paie : frais d’électricité et de chauffage, assurance ménage pour le cas où il casserait quelque chose, etc.

Ce qui vous reste à payer en gros c’est : la taxe d’épuration des eaux (env. 150 frs par année), l’impôt foncier (environ 1/1’000 de la valeur du bien en Valais) et les impôts sur le revenu.

Les impôts sur le revenu

Cette partie est difficile à détailler car elle dépendra énormément de la situation de chacun. Je vais vous expliquer comment je fais pour moi, libre à vous de vous en inspirer ou pas.

Normalement, lors d’un investissement immobilier en privé comme je le décris ici, on est imposé sur le revenu brut touché, à notre taux marginal d’imposition (TMI). 

En gros ça signifie qu’on est taxé environ 15 ou 16% sur ce revenu supplémentaire de 12’000 frs, donc 1’800 frs par année ou 150 frs par mois.

Mais vu qu’on peut déduire de notre revenu total les intérêts payés et les charges de PPE (sauf le fond de rénovation en théorie), notre base de calcul est moins importante.

Alors ce que j’ai fait, c’est que tous les mois je mets de côté un montant équivalent à 16% de mon cashflow. Si le loyer est de 1’000 frs et que mon coût mensuel (dette + amortissement + charges) est de 470 frs, mon cashflow sera donc de 530 frs, auquel je retire 16%, ce qui fait 85 frs d’impôts.

Ce montant représente souvent plus que ce qui est réellement demandé (voir l’article sur les impôts). L’avantage en faisant ça c’est qu’une fois les impôts payés on peut se « rembourser » l’argent économisé en trop et l’utiliser à sa guise.

Je dois vous avouer un truc… Impossible pour moi de savoir combien mes investissements me coûtent exactement en impôts. C’est tellement fondu dans la masse et peu transparent que personne ne peut savoir ça. Si votre salaire est de 60’000 frs par an, un revenu d’investissement comme celui-ci sera peut-être taxé à 13%, mais si votre salaire est de 65’000 frs, ce même revenu sera peut-être taxé à 15%.

Des pros de la fiscalité

Pour savoir ça plus précisément, le meilleur conseil que je puisse vous donner c’est d’aller voir une fiduciaire spécialisée dans la fiscalité et lui exposer votre situation. Elle pourra vous donner des montants précis et aussi des astuces en plus pour diminuer votre TMI.

Renseignez-vous aussi également sur la possibilité d’investir via une entreprise (article sur le sujet à suivre prochainement), car la fiscalité y est avantageuse.

Surtout, ne manquez pas d’utiliser toutes les méthodes décrites dans cet article sur l’optimisation fiscale pour faire diminuer votre TMI et ainsi votre montant d’impôts. La différence finale peut être très importante et votre porte-monnaie vous remerciera !

Conclusion

Pour ce qui est de trouver un locataire, de faire les visites, recueillir les documents et les analyser, signer le bail et l’état des lieux, recevoir les loyers, etc., je vous conseille de passer par une agence.

Ça a un petit coût, entre 5 et 8% du loyer – selon la formule proposée, ou si vous ajoutez une garantie de loyer par exemple – mais ça en vaut la peine. 

Ils ont toutes les compétences pour le faire, ils ont le temps (même si des fois il faut leur courir après), mais surtout : ils ont les moyens de se faire payer et donc de vous payer. Ce que nous – les propriétaires privés – n’avons pas. Et aucun moyen de les avoir, à moins qu’un lecteur connaisse une protection juridique qui prenne en charge le droit du contrat de bail en tant que propriétaire privé.

Autre avantage, une bonne agence vous fournira également les décomptes annuels de revenus que vous pourrez joindre à déclaration d’impôts. Ce document est obligatoire et si ce n’est pas eux qui le font pour vous, ça sera à vous de le faire. C’est pas grand chose et c’est fait en 1h (par bien), mais il faut le faire.

A vous de définir le prix de votre tranquillité donc, mais à mon avis, et après ce que j’ai vécu, j’aurai payé ces 960 frs sans problème si j’avais su tout ça à l’avance 🙂

Et vous, vous avez eu des histoires cocasses avec des locataires ?

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Article Categories:
Liberté financière

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