Duplication et multiplication – partie 1
Dans cet article, je vais vous montrer comment je vais mettre en œuvre deux principes décrits dans le livre « Le Personal MBA » de Josh Kaufman.
Il s’agit des principes duplication et multiplication.
Cet article est la première partie d’une courte série de 2 articles.
En théorie, la duplication est la capacité à reproduire fidèlement quelque chose de valeur. Et la multiplication est la duplication d’un processus ou d’un système entier.
J’ai trouvé un système qui fonctionne bien, et je compte le dupliquer pour le multiplier.
Mais quel est ce système dont je parle ?
Je vous le donne en 1000 : il s’agit de mon studio de Martigny.
Retour dans le passé
Faisons un rapide saut dans le passé, lorsque j’ai eu l’excellente idée de mettre ce studio en location sur Airbnb.
Après l’avoir meublé, équipé complètement (allant jusqu’au tire-bouchons ou la trousse de 1er secours…), rédigé une super annonce, organisé le ménage et fait venir un professionnel pour prendre des photos, j’ai mis mon annonce en ligne sur Airbnb.
Pour le prix, j’ai utilisé une tactique peu connue mais très efficace : mettre un prix bas pour avoir des visiteurs rapidement.
Pas manqué, je pense que 2h après avoir publié mon annonce, le studio était déjà réservé par un couple tchèque !
Au bout d’un certain temps et après avoir eu mes premiers commentaires 5 étoiles, j’ai pu augmenter gentiment le prix pour avoir le prix que j’avais estimé correct.
Superhost
Maintenant, je suis Superhost sur Airbnb, mon investissement a porté ses fruits. Je vous cache pas que c’est quand même extrêmement gratifiant 🙂
Grâce à ce statut sur Airbnb, toutes les annonces qui sont sous ma « supervision » sortent en tête des recherches, ce qui représente un énorme avantage pour moi par rapport aux autres hébergeurs de la région.
Ça me donnerai également l’avantage de pouvoir augmenter le prix, car les voyageurs qui viennent chez moi savent qu’ils seront bien reçus et ne manqueront de rien. La demande est bien là, mais je n’ai pas augmenté mon prix car j’estime que c’est le prix juste.
Si le prix d’une baguette de pain est de 2 chf, je ne vais pas la vendre 4 chf, car je trouve ça malhonnête. Et après tout, quand on fait du « business », il faut toujours être correct envers ses clients.
Faites de la location courte durée vous-aussi
*J’en profite pour vous dire que si vous souhaitez mettre votre appartement sur Airbnb, vous auriez intérêt à passer par moi et vous-aussi profiter de ce statut.
Votre bien sortira aussi en tête des recherches, du fait de mon statut de Superhost, vous permettant de prendre un coup d’avance sur vos « concurrents ». Il sera donc demandé dès la publication de l’annonce, vous assurant une rentabilité rapide.
Imaginez ça : vous avez une résidence secondaire que vous utilisez occasionnellement, ou un bien de rendement pour lequel vous cherchez des locataires… Mettez-le en LCD ! Même si ce n’est que pour 10 ou 15 jours par mois, ça peut vous aider à payer vos mensualités, ou encore mieux, ça peut vous offrir un revenu supplémentaire. La question vaut la peine d’être posée.
Je travaille déjà avec un ami menuisier qui fait un excellent boulot et des meubles de haute qualité, j’ai des contacts avec un photographe professionnel, et mon expérience qui me permet de tout faire jouer ensemble. Et les résultats sont au rendez-vous 🙂
N’hésitez pas à me contacter si vous voulez en discuter, je vous ferai un projection de ce que vous pourriez espérer d’une telle location.
Chiffre d’affaires
Pour être complètement transparent avec vous, le prix actuel de mon studio est fixé à 68.- par jour, sans place de parc. Si on ajoute la place de parking (couverte dans un garage privatif) à 8 chf par jour, on arrive à 76 chf par jour.
Rapide calcul : 76 chf par jour x 30 jours pourraient me donner un chiffre d’affaire (CA) de 2’280 chf par mois.
Etant un « bon » commerçant, et comme ça se fait souvent sur Airbnb, j’offre un rabais pour les locations au mois. Celui-ci est de 8%. Malgré ça, je peux quand même obtenir un CA de 2’097 chf par mois.
Pas mal pour dire que c’est un studio que je louerai en location classique longue durée dans les 950 chf par mois, parking compris… 220% de plus 🙂
Se baser sur les faits
Les faits sont là : en 6-7 mois d’activité, le taux de remplissage est énorme (plus de 90%), le CA est au rendez-vous et les demandes de réservation ne s’arrêtent pas.
Et je suis sûr que je pourrais encore optimiser ce système, mais pour l’instant ça me convient très bien, car je suis déjà époustouflé du résultat que j’obtiens jusqu’à présent.
Bon, j’avoue, j’ai eu un peu de chance entre avril et fin août. Une personne m’a loué l’appartement pendant 5 mois. Elle est venue dans la région pour travailler comme consultante pour une société qui travaillait sur la recherche d’un médicament contre le coronavirus. Cette industrie ne s’est jamais arrêtée (même si rien de concret n’a été trouvé).
Mais ce n’est pas qu’un coup de chance, j’ai beaucoup (et bien) travaillé en amont pour obtenir ce résultat. Ce n’est pas arrivé par hasard.
Elle a choisi mon studio et en était complètement satisfaite. Elle a estimé que le rapport prestations/prix était bien là, ce qui m’a valu des bonnes notes et m’a permis d’obtenir le statut de superhost assez rapidement.
Changer son fusils d’épaule
Je me rends compte d’ailleurs qu’au départ j’avais supposé que ma clientèle serait principalement touristique. Finalement elle est plutôt professionnelle, ce qui est un bonne chose car ça amène des séjours plus longs. Je m’étais dit que je commencerai comme ça et que j’improviserai à mesure, ce que j’ai fait : la clientèle pro apprécie de pouvoir repasser et ranger ses vêtement, je leur mets donc à disposition un fer et une planche à repasser ainsi qu’une belle armoire pour qu’ils puissent faire leurs affaires. Ils sont très satisfait de ce petit plus, ce qui améliore leurs opinions et donc ma visibilité. J’ai aussi ajouté un détecteur de fumée et de monoxyde de carbone (offert par Airbnb) et une connexion à internet.
Maintenant je dois refuser régulièrement des nouvelles demandes car je sais que le studio sera déjà occupé. Sachez qu’il n’y a rien de pire que de devoir refuser un client quand on fait ce genre d’hébergement.
Pas de crise du logement
Malgré cette crise du coronavirus et la fermeture des frontières, l’économie ne s’est pas arrêtée pour autant.
La semaine dernière par exemple, j’ai reçu une demande de réservation d’un jeune homme qui m’a dit qu’il allait commencer un nouveau travail à Martigny. Il m’a aussi dit qu’il cherchait un éventuel logement à moyenne durée (5-6 mois), histoire de pouvoir s’installer. J’ai flairé un bon coup et on s’est rencontré pour en discuter. En résumé, j’aurai la possibilité d’avoir un CA « assuré » pendant quelques mois, ce qui me convient parfaitement, même si ce CA sera un peu moins élevé que le CA projeté.
Parallèlement à ça, j’ai du refuser une réservation de 2 semaines pour début octobre, car je venais d’octroyer le studio à ce jeune homme pour plusieurs mois. C’est quand même un CA d’environ 1’000 chf qui me passe à côté… ça pique un peu comme on dit 🙂
Automatisation
C’est sans parler du fait que ça ne me demande pas beaucoup de boulot. Je dirai au maximum 30 à 45 minutes par réservation, pour quelques petites vérifications et éventuelles courses.
Pour ce studio et ce business, j’ai utilisé un autre principe du Personal MBA : l’automatisation.
Je me suis bien organisé avec la femme de ménage et je lui ai dit qu’elle serait mes yeux dans ce studio. Alors après chaque ménage elle me fait un compte rendu de l’état du studio et me dit si il manque des fournitures (papier toilette, trucs à manger, etc.). Ensuite je décide si je dois me rendre sur place ou pas. Très simple et très efficace.
Pour l’instant je le fais moi-même, vu que le temps demandé n’est pas très important pour un seul bien. Mais a terme je compte gérer plusieurs dizaines d’appartements via la plateforme, je n’aurai donc aucun problème à engager un gestionnaire pour faire ce travail à ma place.
Un business (une partie du moins) 100% automatisé et passif, voilà ce qu’on recherche au final 🙂
Une poule aux œufs d’or
Je pense avoir trouvé une poule aux œufs d’or avec ce système.
Que faire dans ce cas : dépenser l’or des œufs, ou le réinvestir dans l’achat d’une autre poule ?… Vous voyez certainement où je vais en venir 😉
C’est là que les principes de duplication et de multiplication entrent en jeux.
J’ai fait jouer mon carnet d’adresse, et aussi le fait que je sache poser les bonnes questions aux bonnes personnes, pour en arriver au coup de fil…
Ce coup de fil et ses conséquences seront détaillés dans la suite de cet article. Ne la manquez pas, je vous donne rendez-vous dans quelques jours ! 🙂
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Hey, mais qui a écrit ce torchon ?
Moi c’est Seb. C’est moi qui suis derrière ce blog. Un type normal, devenu passionné par les finances personnelles il y a quelques années et qui a décidé de partager ses trouvailles et sa motivation au plus grand nombre au travers d’un blog.
J’écris comme je parle, sur un ton décalé et familier, et parfois moqueur. J’adore ça 🙂 Pour des infos plus détaillées sur moi, tu peux voir ma présentation complète dans cet article.
Tu peux m’insulter à cet e-mail ou le faire directement dans les commentaires juste en dessous. Y’a même une newsletter !
T’es chaud Seb, le Robert Kiyosaki de l’immo suisse.
2097 fr par mois ca te fait une rentabilité de combien ? Si j’estime le prix du studio a 250k ca te fait un bénéfice de 2097*12/250k soit 10%. Sachant que tu n’as mis que 25% du prix du bien, ca fait plutôt dans les 40% d’intérêts. C’est un investissement D’ENFER!!
Petite question, tu as acheté ce studio neuf ou construit depuis quelques années ?
D’ailleurs tu nous parles rarement de ta société de gestion de biens, ca se passe bien ?
Chaud bouillant Anis 🙂
Très bon calcul, sauf que tu n’as pas les bons nombres…
Le prix du studio était 220K, et je n’ai mis que 18% de fonds propres. Mais ça c’était en 2018, quand les règles étaient moins strictes.
Je te laisserai calculer la rentabilité 😉 N’oublie pas qu’il y a quand même des charges d’environ 567 chf par mois.
Je l’ai acheté sur plan en 2018, le bâtiment était en cours de construction et le studio m’a été livré en mais 2019. Il est donc encore « neuf » pendant 3 ans et demi (dans l’immobilier un bien est neuf pendant 5 ans).
Je préfère acheter du neuf (ou très récent), pour pouvoir en tirer profit immédiatement et m’éviter de perdre du temps à cause de travaux de rénovation à faire. Mais je le ferai sûrement dans le futur, quand j’aurai du bon cash-flow qui rentrera.
Ma société… j’en parle peu car elle ne fait encore rien. Mais ça va venir, suite au prochain épisode, dont je suis en train de finaliser la rédaction 🙂
Salut Seb,
J’ai une petite question: concernant la remise des clefs à tes clients, est-ce que c’est la femme de ménage qui s’en occupe en remettant à chaque nouveau client les clefs et en les reprenant à chaque sortie des clients ? Où est-ce que c’est toi qui t’en occupe en allant en personne remettre et reprendre les clefs de ton studio?
J’aimerais bien savoir comment tu gères cela 😉
Merci pour la future réponse et meilleures salutations.
Salut D,
Alors ça c’est une des choses que j’ai rendues automatiques, c’est on ne peut plus simple. J’ai acheté un boîtier master lock à code. Ça : https://amzn.to/3cJHt6h
Comme ça la veille de l’arrivée des voyageurs je leur donne le code pour qu’ils récupèrent la clé et voilà, pas besoin d’être là 🙂 pour la sortie c’est pareil, je leur dis de ne pas oublier de remettre la clé et c’est tout bon. Ma femme de ménage l’utilise aussi avant d’aller faire le ménage, comme ça elle m’assure que la clé ait bien été remise à sa place.
Et moi je change le code tous les 3-4 mois histoire d’être un minimum secure.
C’est une très très bonne astuce que j’avais trouvé sur le net
Ha okk top !
Je ne savais même pas que ça existait ce boîtier 😅
Merci pour ta réponse !
Yes 🙂 t’as même ce boîtier en version connectée, tu peux le gérer depuis chez toi même si il se trouve à 100 km.
J’ai encore jamais essayé mais ça a l’air pas mal!
46% purée mais c’est énorme 😛 on peut dire que cette partie de ta fortune est correctement investie!! Les 25% imposés c’est vraiment une plaie
Tout à fait bien investie! Si je pouvais me faire que des investissements comme celui-là je serai aux anges 🙂
Oui cet apport en fonds propres est vraiment pénible, et rien ne garantis que ça n’augmente pas dans quelques années !