Oct 9, 2020
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Duplication et multiplication – partie 3

Written by Seb

Duplication et multiplication – partie 3

Du nouveau de mon côté ? Pas vraiment, mais… 🙂

Suite à mes 2 premiers articles de cette série (partie 1, partie 2), voici ce qui s’est passé ces derniers jours.

Offre de la banque

Dans le deuxième article de cette série, je vous disais que j’en étais encore à l’étape où mon banquier attendait une confirmation de ma part pour me soumettre une offre de financement. Je lui ai donnée et s’en est suivie une série de quelques coup de fil pour des questions qu’il avait en suspens pour pouvoir monter un dossier.

Suite à ça il a pu me faire une offre, que j’ai trouvée très correcte. Voici l’offre officielle qu’il m’a (pré) proposée :

– 62’000 chf de fonds propres, crédit hypothécaire de 158’000 chf
– Amortissement annuel de 1’200 chf
– Taux d’intérêt à 5 ans : 1.15%

Avec ces chiffres-là, cette dette hypothécaires aurait un coût de :
Intérêts : 158’000 * 1.15% = 1’817 chf par an -> 151 chf par mois.
Amortissement : 1’200 chf par an -> 100 chf par mois.

Coût total de la dette : 151 + 100 = 251 chf par mois, ou 3017 chf par année. Franchement, pas très cher 🙂

Et les charges de PPE se montent à environ 120 chf par mois (1’440 chf par année). Je pense que le loyer sera de 1’050 ou 1’100 chf par mois, comme ça vous avez tout pour calculer le RCI pour les plus curieux 🙂

Mais ces chiffres vont changer un tout petit peu, vous allez voir 😉

Cette offre étant somme toute très intéressante, je l’ai acceptée sans sourciller et donné le feu vert à l’agent immobilier pour qu’il fasse démarrer le projet d’acte de vente auprès du notaire.

Le projet d’acte

Après quelques jours, j’ai reçu le fameux projet d’acte de vente. Rien de spécial à signaler ici. Je dois avouer que je ne suis pas un spécialiste de ces trucs officiels de notaire et ça me gave un peu, alors je fais confiance à l’agent immobilier et au notaire. L’agent immobilier n’a pas intérêt à m’entourlouper car :
1. On se connait depuis longtemps et on est potes,
2. Je vais probablement acheter encore des biens qu’il met en vente,
3. On sera certainement amener à collaborer ensemble dans le futur.

Et le notaire n’est autre que… son frère 🙂 Donc mes intérêts seront assez bien défendus, je leur fais confiance.

Bref, le projet est correct, je l’envoie donc au banquier pour validation.

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Appel de la banque

Quelques heures plus tard, mon banquier me rappelle. Il a un petit souci.

Note perso : ça demande de l’énergie tous ces trucs administratifs… c’est le côté pénible de l’immobilier.

Pour info : Je veux acheter un studio + une place de parc. Le projet d’acte de vente mentionne ces 2 biens, mais la place de parc est une servitude personnelle.

Servitude

Un terme notariale dont j’ai déjà entendu parler mais sans jamais avoir réussi à en trouver une définition exacte. Je vais vous dire ce que je comprends, sans réelle garantie. Si quelqu’un a une définition plus accessible pour le commun des mortels, je suis preneur 🙂

On peut avoir 2 types de servitudes : La servitude personnelle (ou réelle) ou la servitude foncière.

Soyez bien attentif au fait que la servitude ne concerne QUE la place de parc. Le studio n’est pas concerné.

Servitude personnelle (ou réelle)

Cette servitude signifie que je vais acheter le bien en question (la place de parc) indépendamment de l’autre. Je le paie moi à 100%, sans aucune aide de la banque.

Vu que la banque n’intervient pas sur ce financement-là, elle ne peut pas prendre en compte les futures locations perçues sur ce bien et son calcul de rentabilité change un peu.

Servitude foncière

Cette servitude signifie que je voudrais acheter un lot de biens, en l’occurrence ici 2 biens. La banque finance l’achat de ce lot via une hypothèque et elle peut s’appuyer sur toutes les locations perçues pour ses calculs.

Résultat

Le problème avec ces servitudes, c’est que le notaire (comme 95% des notaires) a fait des servitudes personnelles à toutes les places de parc du bâtiment. Si je voulais pouvoir avoir une servitude foncière, je devrais demander l’accord de tous les copropriétaires, faire un acte de modification avec chacun d’eux, avec tous les frais à ma charge. Impensable !

Je vais donc devoir payer cette place de parc de ma poche 5’000 chf cash.

Ceci signifie que la banque ne doit plus s’appuyer sur un prix d’achat de 220’000 chf, mais sur un prix de 215’000 chf. Et elle ne peut prendre en compte « plus » que les loyers du studio.

Encore des coups de fil

J’ai encore eu quelques coups de fil avec mon banquier suite à cette info. Il m’a demandé d’amener encore plus de fonds propres, mais là j’ai dû dire stop.

Je lui ai dit un truc du genre « tu sais, les fonds propres c’est du vrai argent quand même, pas seulement des chiffres. Et là ça risque de me mettre dans une situation délicate » 🙂 C’est un peu gonflé de ma part d’avoir dit ça (heureusement je l’ai dit sur le ton de la plaisanterie), mais dans le fond c’est vrai.

Lui il est devant excel et il voit une case en rouge, ce qui lui fait dire que non ça ne va pas. Mais moi je suis devant mes comptes en banque et je me dis « ah non, j’ai pas encore une grosse machine pour imprimer les biftons 🙂 »

Mais bon, comme je veux vraiment pouvoir faire cet achat car je sais ce que je pourrais en obtenir comme ROI, je lui ai dit que je ferai un petit effort et ajouterai 3’000 chf, pour autant qu’il en fasse un aussi. On bâtit une relation de confiance au fur et à mesure et c’est aussi donnant-donnant. Si on s’entend bien on pourra retravailler ensemble dans le futur, il pourra encore me vendre des hypothèques, ce qui lui permettra d’atteindre ses objectifs, et moi les miens.

Pour info, le petit apport supplémentaire que je vais devoir faire n’aura comme influence que de me faire gagner 2.- en plus par mois sur le coût de la dette, je m’en serai bien passé mais bon…

On attend encore

Maintenant il a tout pour faire un dossier complet, qu’il va aller soumettre au risk manager de la banque, pour avoir une validation ou non.

Et voilà, aujourd’hui j’attends qu’il me rappelle pour me dire si mon dossier a été accepté ou non. Dans l’intervalle j’ai déjà pré-validé le rendez-vous chez le notaire jeudi qui vient pour la signature de l’acte de vente.

Finalement ça aura été assez vite réglé. Si tout se passe bien (et ça devrait), un achat immobilier complet aura été réalisé en moins de 4 semaines. Belle perf non ? 🙂

Quand on sait ce qu’on fait, où on va et ce qu’on veut, il n’y a aucune raison que ça coince 🙂

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Liberté financière

Commentaires sur Duplication et multiplication – partie 3

4 réponses à “Duplication et multiplication – partie 3”

  1. Jérôme dit :

    Hello,
    Merci pour le partage de tes aventures, c’est toujours intéressant de profiter de l’expérience de d’autres personnes. Je suis moi-même investisseur immobilier et souhaite te transmettre deux astuces:
    1) Demande au vendeur de prendre à sa charge les frais de notaire en augmentant le prix de vente en conséquence. Cela te permettra de financer ces frais non pas grâce à tes fonds propres, mais grâce à l’hypothèque. Je l’ai déjà fait plusieurs fois et la banque n’y prête pas plus attention que ça (la banque se focalise surtout sur le prix du marché et ta solvabilité)
    2) Avoir de bonnes relations avec ton banquier, c’est bien, mais il faut souvent l’ « aider ». Donc transmets-lui par exemple les taux sur valuu.ch et tu devrais facilement t’en tirer avec un taux entre 0.7 et 0.8% pour cinq ans. Je te conseille donc d’adapter légèrement l’acte de vente en ne mentionnant pas de banque spécifique, tu seras ensuite encore libre de choisir une autre banque proposant de meilleures conditions.

    • Seb dit :

      Salut Jérôme,
      Merci pour ces super conseils, je vais les mettre en pratique rapidement. Ou du moins essayer 🙂
      Tu investis en privé ou aussi via une société?

  2. Jérôme dit :

    Je gère tout en privé, donc je dois faire attention à ce que mon revenu imposable reste raisonnable. Comme j’ai pour l’instant beaucoup de rénovations à faire, mon revenu imposable reste relativement stable et acceptable. Par contre avec le recul, je pense que j’aurais plutôt dû créer une société, mais j’ai trouvé peu d’informations (poussées) à ce sujet. J’avais regardé pour ouvrir une société immobilière à Zoug, mais j’ai eu dû mal à évaluer les désavantages (comptabilité officielle à tenir par exemple) et un ami comptable m’avait dit que ce n’était pas encore suffisamment intéressant au vu de ma situation. Thématiser la création du société immobilière serait éventuellement une idée pour un prochain article? 🙂

    • Seb dit :

      Salut Jérôme,
      Merci pour ta réponse. Effectivement, je pense que ça aurait été une bonne idée d’envisager la création d’une société. Mais ça dépend tout de tes objectifs, si c’est pour faire de la vente, de la location, rénovation/vente, rénovation/location, etc.
      En ce qui concerne l’avis de ton ami comptable pour la création d’une société, je ne le remets pas du tout en question… Mais moi j’ai demandé l’avis de plusieurs comptables, qui m’en ont tous donné un différent 🙂 Au final j’ai eu l’avis d’une personne qui fait déjà ce que je veux faire (vivre des loyers perçus) et qui m’a donné son point de vue, qui correspondait à 100% à ce que j’attendais et m’a convaincu. On en parle un peu dans les commentaires de cet articles si ça t’intéresse (https://lalibertefinanciere.ch/strategie-de-recherche-de-bien-immobilier/)
      Mais sinon oui en effet, la création d’une société immobilière est un sujet en cours de thématisation 🙂 Mais c’est un sujet très compliqué et qui demande beaucoup de documentation, il ne va donc pas sortir tout de suite car le temps me manque 🙁

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