Duplication et multiplication – partie 2
Cet article est la suite de Duplication et multiplication – partie 1. Soyez certains d’avoir lu la première partie, sinon vous ne comprendrez certainement pas tout 🙂
Pour résumer, j’ai un système qui marche bien avec mon studio sur Airbnb, et je vais le dupliquer en cherchant à acquérir un nouveau studio.
Un bon carnet d’adresse et de bons contacts
J’avais parlé de mon studio sur Airbnb avec mon pote, le boss d’agence immobilière, il y a quelques semaines.
Il m’avait dit qu’il avait entendu dire que le propriétaire d’un autre studio dans la même bâtiment envisageait de le vendre.
D’où l’utilité d’avoir de bons contacts et un bon carnet d’adresse 😉
Le coup de fil
Je faisais le malin comme Trump après mon coup de fil 🙂
C’est là que le fameux coup de fil a eu lieu, vendredi dernier. (Anis, tu t’attendais à ça ?)
Résumé de ce coup de fil :
Après les quelques formules de politesse habituelles : « Salut, comment ça va ? Et blabli blabla », je lui dis :
– « Tu m’avais dit que quelqu’un voulait vendre un studio dans le bâtiment xyz, c’est toujours d’actualité ? »
– Lui : « Oui oui, attends je regarde ! » (Il devait être devant ses mails)
Il continue par « Oui alors le prix c’est 215’000 chf sans meubles, ou 220’000 chf avec meubles. Le propriétaire a acheté pour environ 10’000 chf de meubles haut de gamme chez Decartes (un marchand de meubles reconnu en Valais, très cher). Il a aussi fait quelques travaux dans le studio, je pense que le prix est justifié. De toute façon il ne veut pas négocier, c’est ce prix-là ou rien. »
Sympa le propriétaire 🙂 Mais je connais le marché, l’emplacement, la finition et la qualité du bâtiment, et je sais que ce prix est plus ou moins cohérent.
– Moi : « Ok, on peut organiser une visite la semaine prochaine ? »
– Lui : « Je regarde avec le propriétaire, je te rappelle ! »
2 minutes plus tard il me rappelle :
– « C’est bon, il m’a dit qu’il me donnait les clés et que je pouvais y aller quand je voulais, il me fait confiance. Je te rappelle lundi et on organise ça. »
– « Parfait ! Merci et bon week-end ! »
On ne traine pas avec ce type, j’apprécie 🙂
Lundi matin, 11h10. Coup de fil de l’agent immobilier :
– « Salut, je vais chercher la clé maintenant, on peut se voir à 11h30 ? »
– Moi : « Ok, à tout de suite ! »
J’aime quand ça va vite et que c’est du concret 🙂
La visite
Rendez-vous sur place pour la visite. J’ai enfin pu voir ce que c’était ces fameux meubles de Decartes. Bon… je vous avoue que j’ai tout de suite pensé que si le propriétaire avait payé ces meubles 10’000 chf, il s’était fait avoir. Ils ne valent pas ce prix-là à mon avis. Mais apparemment ce monsieur n’est pas regardant sur ses dépenses, tant mieux pour lui.
Il y a quand même un petit détail qui me saute aux yeux : L’appart est complètement neuf, il est clair qu’il n’a quasiment jamais été utilisé. En discutant, l’agent immobilier m’apprend que le propriétaire l’avait acheté pour son fils, mais que ce dernier ne l’a pas utilisé car il a trouvé autre chose. Et ce propriétaire n’ayant pas besoin d’argent, n’a pas voulu le louer.
C’est un peu paradoxal parce qu’il ne voulait pas louer et a payé pour des meubles plus cher que ce qu’ils valent, mais en même temps il se fait une petite plus-value de 5 ou 10’000 chf dans cette transaction… Bref, vas comprendre les gens 🙂
Sinon, aucune surprise dans ce studio, c’est presque le même que celui que j’ai déjà, rien de tellement différent. Le grand avantage c’est que je sais déjà ce que je vais pouvoir faire pour le mettre sur Airbnb en le rendre attractif, afin d’en toucher un ROI rapide.
Pas tant de discussion, je donne un accord de principe pour le studio meublé, sous réserve d’obtention du financement de la part d’une banque.
Temps passé avec l’agent immobilier : Au téléphone : 3 minutes. Visite sur place et discussion : 20 minutes.
Je vous ai dit que j’aimais quand ça allait vite et que c’était du concret ? 🙂
Recherche de financement
Voilà la partie sensible, comme d’habitude. Même si un projet est bien ficelé, que les chiffres (et les faits parlent) d’eux-mêmes, les banques sont toujours réticentes à vous octroyer de l’argent. Elles-aussi se basent sur des calculs, mais ils sont bien plus restrictifs et frileux que les miens. D’un côté je les comprends, ils doivent se protéger, mais des fois je trouve qu’ils vont trop loin.
Pas le choix de toute façon, je n’ai pas les moyens de le financer moi-même à 100% et besoin d’un apport bancaire.
D’ailleurs, je vais vous donner une petite astuce qui vous évitera peut-être des nuits blanches et des incompréhensions…
Quand vous faites vos calculs de RCI, mettez-vous dans la tête que vous ne serez jamais 100% juste. Vous pourrez être très près du résultat final (voire même en dessous), mais jamais complètement dedans.
C’est ce que j’ai constaté avec mon banquier depuis le temps. En théorie, on devrait utiliser les mêmes formules, mais le résultat n’est jamais le même. Il a des variables différentes des miennes, mais je ne les connais pas. Et c’est seulement son résultat qui compte au final, vu que c’est lui qui prête de l’argent. Autant que vous soyez préparé à ça 🙂
Location classique
Donc ici je pars du principe que pour cet investissement, les conditions sont les mêmes que d’habitude, pour une location classique.
Cette fois je vais jouer un peu avec les règles de la banque et leur raconter une vérité qui m’arrange (gardez ça pour vous hein 😉 ).
Je vais dire à mon banquier que je souhaite acheter ce studio pour le mettre en location longue durée, avec un bail et tout.
Je me suis déjà fait avoir une fois à cause d’une règle que je ne connaissais pas (revoir l’article sur cette déconvenue), et devais amener 35% de fonds propres. Là je vais l’acheter pour une location classique meublée, et dès la fin du bail je le mettrai en LCD.
Il me faut donc 25% de fonds propres (55’000 chf) et le studio doit être autoporteur, ce qui signifie que les loyers nets doivent couvrir le coût qu’aurait la dette (point de vue bancaire).
Dernière variable : les loyers. Ici j’ai estimé (de manière optimiste) que je pourrai en obtenir un loyer de 1’110 frs par mois.
Voilà les hypothèses sur lesquelles j’ai préparé mon plaidoyer avant de contacter le banquier.
Contact avec mon banquier
Cette fois, je ne vais pas faire comme d’habitude, à savoir l’acheter en nom propre. Je vais l’acheter via ma société.
Mon but est que ma société soit propriétaire de ce bien (et beaucoup d’autres dans le futur), et moi propriétaire de la société.
C’est beaucoup plus intelligent de faire comme ça, je vous expliquerai pourquoi dans un futur article.
Cette situation est quand même délicate, car ma société ne réalise aucun CA et ne fait encore aucun business. C’est assez logique, la société est relativement neuve (créée en mars) et je n’ai rien pu faire de tout ce que j’aurai voulu durant les 6 derniers mois. Mais c’est compliqué d’aller vers une banque en disant « Voilà, j’ai une société vide, vous voulez bien me prêter 165’000 chf, je n’ai aucune garantie en échange ? » 🙂
Mais bon, qui n’essaie rien n’a rien. Et je veux faire démarrer cette société d’investissement.
Pour calculer le coût de la dette, à ce que je sais, ma banque utilise un taux d’intérêt hypothétique de 5% + 1% d’amortissement et + 1% de charges. J’insiste sur un point : Ma banque habituelle analyse ça comme ça, mais chaque banque fait différemment. Je vais déjà voir ce que me dit ma banque avant d’envisager aller en voir une autre.
Voici leur calcul : dette * ( taux hypothétique + amortissement + charges ) doit être inférieur au loyer annuel net. Le loyer net, c’est le loyer sans les charges de copropriété, habituellement comprises.
Donc : 165’000 * ( 5 + 1 + 1) / 100 = 11’550, et 11’550 / 12 = 963 chf. Ce montant est le loyer net minimum que je dois obtenir.
Ma société
Lorsque j’investissais en nom propre, mes « autres » revenus pouvaient aider à couvrir l’éventuel manque qu’il pouvait y avoir sur le principe d’autoporteur. Je n’étais donc pas obligé de venir avec les 25% de fonds propres, par contre j’amortissais plus que d’habitude.
Premier couac avec mon banquier.
Ici, vu que ma société est « vide » et ne réalise aucun CA, rien ne peut garantir ce principe. Le risque est donc plus élevé du point de vue de la banque. Pour diminuer ce risque, ils vont devoir me demander plus de fonds propres (grrrrr) afin de diminuer la dette.
Ensuite, il me dit que j’estime un loyer trop élevé. D’après lui et son analyse du marché, un loyer de 1’000 chf (charges comprises) serait plus probable. J’ai essayé de lui faire comprendre qu’il se trompait (quoi qu’il a un peu raison quand même) et de le faire changer d’avis, mais impossible.
Partant de ce postulat, il m’annonce que je dois apporter 62’000 chf de fonds propres (28.18%).
Vous comprenez pourquoi je vous disais en-dessus que vos calculs ne seront jamais corrects ?
Nouveau petit problème à résoudre : Il me manque des fonds propres… 🙂 J’étais parti sur le fait qu’il me fallait 55’000 chf et en fait il m’en faut 62, il me manque concrètement 3 ou 4’000 chf. Et je devrais aussi payer des frais de notaire d’environ 3.2% du prix de vente, soit à peu près 7’000 chf.
L’argent des autres
Je vais donc utiliser la tactique d’investissement sans argent (revoir cette tactique ici). En gros, je vais utiliser l’argent des autres.
Ici en l’occurrence, les « autres », ça sera ma carte de crédit Cumulus-Mastercard. Je vais faire une manipulation assez simple en combinant aussi ma carte Revolut.
En gros, je vais utiliser ma Cumulus-Mastercard pour charger 4’000 chf sur ma carte Revolut, et depuis Revolut, je vais faire un versement sur mon compte bancaire de 4’000 chf. Je vais emprunter 4’000 chf, que je rembourserai d’ici 1 à 2 mois avec des petits intérêts.
Là où ça va être chaud, c’est qu’après cet achat, le compte en banque de ma société sera vide.
Je vais devoir commencer à rembourser ces 2 dettes rapidement, j’aurai donc intérêt à ce que ce studio soit loué très vite.
Heureusement que j’ai mes autres biens qui sont bien loués, je pourrais utiliser ce cash-flow pour payer ces dettes, le temps que le nouveau studio commence à faire ses petits 🙂
Dans les faits, je ne ferai rien d’autre que prêter mon argent privé à ma société, à un taux d’intérêt de 1%. Je vais devoir faire un contrat entre moi privé et moi dirigeant de la société, ça va être rigolo 🙂
La situation actuelle
J’en suis encore à l’étape ou mon banquier attend une confirmation de ma part. Je vais l’appeler rapidement pour lui dire que j’accepte. Ensuite on passer chez le notaire et la transaction se fera sûrement pour le début 2021.
Affaire à suivre donc, suite dans quelques semaines 😉
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Hey, mais qui a écrit ce torchon ?
Moi c’est Seb. C’est moi qui suis derrière ce blog. Un type normal, devenu passionné par les finances personnelles il y a quelques années et qui a décidé de partager ses trouvailles et sa motivation au plus grand nombre au travers d’un blog.
J’écris comme je parle, sur un ton décalé et familier, et parfois moqueur. J’adore ça 🙂 Pour des infos plus détaillées sur moi, tu peux voir ma présentation complète dans cet article.
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Effectivement, je pensais bien que ca serait pour un bien immobilier, mais quasi le même non! Félicitations en tout cas. Par contre la renta risque de prendre un coup à cause de l’apport plus gros. Même si ca reste quand même ultra rentable.
Ces « magouilles » que tu peux faire avec les sociétés, Robert Kiyosaki avait raison, le système fait en sorte que ceux qui sont le plus malin peuvent diminuer leurs charges sociales. En procédant de cette manière, en plus de te protéger du risque de faillite, tu diminues tes impôts
Bien vu alors 🙂 et merci!
En effet, la renta en prend un gros coup. Mais en parallèle le cash-flow augmente de 20-25% donc ça vaut quand même le coup. Et du fait de l’apport supplémentaire demandé par les banques, c’est fini d’espérer des gros rendements.
Et oui tu as raison, le fait d’avoir une société t’offre plus de libertés et de sécurité qu’en tant que non propre. On aura tord de s’en priver.
Et d’ailleurs il faut relever que là c’est le premier bien de ma société, la banque essaie donc de se protéger un minimum. Ça pourrait changer quand j’aurai acheté plusieurs biens. On verra ce que l’avenir nous réserve 🙂
Oui, c’est le point positif. Moins de renta mais plus de cash flow donc tu pourras plus rapidement t’engager dans un nouvel investissement.
C’est normal, la banque a parfaitement compris la première règle financière « Paie toi d’abord en premier ». Tu leur rémunère d’abord le risque qu’ils prennent et après seulement ils acceptent de s’engager avec toi. Une règle qui sonne simple mais qui est dure à mettre en pratique.
Exact, t’as tout compris.
En plus, déduction des charges, amortissement comptable et moins d’impôts… que du bonheur permettant de faire grossir le capital plus rapidement.
Oui c’est sûr, la banque a bien compris ce principe, en plus d’être protégée par la cédule hypothécaire qui dit que le bien leur appartient tant qu’il a pas été payé à 100%. Mais voilà, on s’adapte au système, pas le choix si on veut avancer.