Fév 16, 2021
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Comment optimiser sa rentabilité locative ?

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 6 minutes

Comment optimiser sa rentabilité locative ?

Comme vous le savez, je suis « actif » dans l’immobilier et je possède plusieurs biens qui sont loués.

Ce matin je me posais la question suivante : Comment optimiser la rentabilité locative de mes biens ?

On dit souvent qu’un bon rendement immobilier s’obtient lorsqu’on arrive à acheter un bien à un prix plus bas que sa valeur. Ceci n’est évidemment pas faux, mais c’est quand même assez compliqué de nos jours de trouver un bien en-dessous de sa valeur.

A part ça, on peut aussi faire augmenter ce rendement après un achat grâce à quelques astuces.  Si on y réfléchit bien, ça équivaut à acheter une maison supplémentaire au Monopoly… rien d’autre !

Voyons un peu ces astuces ensemble. Et si vous en voyez d’autres, n’hésitez pas à m’en faire part dans les commentaires !

1. Connaitre les prix du marché actuel

Vouloir se lancer dans l’immobilier c’est bien, mais savoir où on va c’est mieux 🙂

Avant toute chose, c’est important de connaitre le marché dans lequel on veut se lancer, d’ailleurs je conseille de rester proche de chez soi au début.

Dans ma stratégie de recherche d’un bien immobilier, j’explique comment je fais mon étude de marché et comment je commence à chercher des biens.

Cette petite étude me permet de connaitre le prix moyen du marché sur lequel je vais pouvoir me baser pour la suite.

C’est cette étude qui m’a permis de voir que dans une station non loin de chez moi, le prix moyen du marché était de 4’000 CHF/m2 et de négocier fort des biens qui étaient surévalués.

2. Bien faire ses calculs en amont

Le fait d’être prêt et de savoir où on va lors d’un projet d’achat immobilier (dans un but locatif) est primordial.

Perso, pour faire ça et assurer mon coup, j’utilise mon fameux fichier « Calcul de RCI », dans lequel j’au automatisé toutes les formules. Pour rappel, ces formules sont :

Cash-flow mensuel = loyer – intérêt – amortissement – charges.

RCI = cash-flow mensuel * 12 / capital investi * 100.

Formules et explications détaillées que vous pouvez retrouver toutes ces formules dans l’article « Les rendements et les leviers« .

Prévoyez aussi la vacance locative, ou l’absence de locataire pendant un mois ou deux, entre 2 changements. Dans mon calcul, je compte deux mois vides par année pour un studio.

3. Trouver des biens sous-évalués

Je vous le disais en-dessus, les biens sous-évalués sont quand même assez rare. De plus, ils partent très vite lorsqu’ils sont mis en vente.

Mais on peut quand même trouver des biens moins chers, à cause de la situation du vendeur.

Ca arrive parfois que le vendeur soit pressé de vendre, les raisons peuvent être diverses :

  • Difficulté de paiement. Le propriétaire a perdu son job et ne peut plus payer par exemple.
  • Un divorce. Un couple a acheté il y a quelques années un appartement immense de 200 m2 et divorce, l’appartement devient trop grand pour une personne seule et trop cher.
  • Un propriétaire pressé de vendre. Il a besoin d’argent ou souhaite partir à l’étranger, vas savoir.

Vous comprendrez qu’il est toujours intéressant de connaitre la situation du vendeur. Plus celui-ci est pressé, plus la négociation qui s’annonce tendra à votre avantage. Au contraire, si il n’a pas spécialement besoin d’argent ou qu’il n’est pas pressé, négocier s’annonce compliqué.

Il y a aussi autre chose à laquelle on ne pense pas souvent : les ventes aux enchères.

Ca arrive que des biens soient vendus aux enchères, et là il y a moyen de les acheter vraiment en-dessous du prix du marché, mais vous ne serez pas le seul intéressé.

Consultez les ventes aux enchères proche de chez vous et renseignez-vous au préalable auprès de votre banque pour savoir comment se passe le financement dans ce cas-là. Je ne l’ai encore jamais fait mais je m’y intéresserai quand mes fonds me permettront d’entrevoir un nouvel achat 🙂

Si quelqu’un a déjà fait ça, qu’il me fasse signe ! Merci d’avance 🙂

4. Concentrez votre recherche vers un point d’intérêt

La zone géographique influence le choix d’un bien que vous mettrez en location. Les biens situés à proximité des points d’intérêt sont les plus rentables.

Par exemple mon studio de Martigny se trouve être proche de la gare, proche de l’Hôtel Vattel (qui emploie des jeunes pour des durées de 6 mois à 1 année) et proche du Groupe Mutuel (qui emploie souvent des français pendant quelques mois).

C’est d’ailleurs ces points d’intérêt qui ont fait le succès de ce studio sur Airbnb, car les gens qui travaillent à l’Hôtel Vattel ou au Groupe Mutuel sont quasiment obligés de louer en courte durée.

5. Négociez le prix

De vente

Acheter un bien immobilier ce n’est pas comme acheter un paquet de chips à la Migros. Essayez toujours de négocier le prix.

J’ai quelques astuces que j’aime bien utiliser pour ça :

  • Toujours s’appuyer sur le prix du marché alentour (d’où l’importance du point 1). Même si le bien est dans ces prix, dites que vous avez analysé en détail le prix du marché, et que vous avez remarqué que celui-ci était en-dessous, ce qui signifie que ce bien est trop cher.
    • Souvent les agents immobiliers et les vendeurs ne font pas ce travail et ne connaissent pas le prix du marché, ils ne pourront que vous croire 😉
  • Ne vous extasiez pas en visitant le bien en question. Une grosse excitation signifie que vous êtes prêt à mettre n’importe quel prix. Soyez passif et examinez les points faibles du logement en disant des choses comme : « Ouais pas mal, c’est joli », ou aussi « Ah mais là il faut refaire la peinture », « Ah dommage cette armoire tordue », etc.
    • Mais toujours en étant sympa, ne dites pas de choses négatives qui pourraient enlever l’envie au vendeur de vous vendre le bien.
  • Appuyez-vous sur la date de publication de l’annonce. Si la date est supérieur à 3 mois, ça veut bien dire que quelque chose ne joue pas : certainement le prix qui est trop élevé.
  • Laissez l’autre articuler le premier prix de la négociation.
  • Annoncez un prix très bas, 15 à 20% plus bas que le prix du marché.
    • Si le prix de vente du vendeur est de 300K et que le marché vous donne 275K, proposez 235K. Vous aurez ainsi plus de chance de vous rapprocher d’un prix correct au final.
  • Préparez vos arguments à l’avance, n’improvisez pas.

De votre hypothèque

De la même manière qu’un prix de vente, un taux hypothécaire peut se négocier.

Vous pouvez sans problème faire marcher la concurrence et demander plusieurs offres. De même, si votre banque préférée vous fait une offre moins intéressante que la banque B, dites à votre banquier A que vous changerez de banque si ils ne s’alignent pas.

Ce petit truc peut vous faire gagner beaucoup d’argent sur la durée de l’hypothèque, même 20 CHF par mois peuvent faire des milliers de francs différence dans 20 ans !

Perso, j’aime bien consulter les comparatifs de taux d’intérêts hypothécaires sur le site de comparis de temps à autres.

6. Subdivisez en plusieurs lots

Si vous avez la chance de pouvoir acheter un grand appartement, envisagez sérieusement la subdivision en plusieurs lots.

Par exemple, vous avez un appartement de 3 chambres et de 120 m2 que vous louez 2’300 CHF/mois*.

En prévoyant des travaux adéquats, vous pourriez le subdiviser en 2 grands appartements de 1 chambre et 55 m2 avec un grand salon et toucher 2 loyers de 1’300 CHF/mois*.

*prix réel en Valais.

Envisagez aussi de louer sur Airbnb, ces 2 x 1’300 CHF pourraient bien se transformer en 2 x 1’800 ou 2’000 CHF par mois, faisant ainsi presque doubler votre revenu !

7. Contrôlez les charges

Avoir un meilleur contrôle sur les charges est un excellent moyen d’accroître le rendement locatif.

Tandis que certaines charges comme les charges communes de copropriété sont incompressibles, d’autres le sont, comme par exemple le chauffage, l’électricité, etc.

Faites analyser la performance de votre chauffage, évitez les pertes d’énergie et utilisez des ampoules basses consommation. Tout ceci peut vous faire gagner de l’argent à la longue !

8. Réaliser des travaux de rénovation

Les travaux de rénovation apportent une plus-value au bien.

Vous pourriez par exemple refaire un coup de peinture, changer le sol, rénover la cuisine, la salle de bains, etc.

Cette méthode a un double avantage en vous permettant de :

  • Augmenter le montant du loyer

Et

  • Déduire le montant des travaux de vos impôts

De plus, un logement bien entretenu et confortable suscite toujours plus d’intérêt auprès des locataires recherchant un appartement.

9. Déclenchez le coup de cœur

Quand vous mettez en ligne une annonce pour louer un appartement, tentez de déclencher le coup de cœur peut vous amener plus de visites. Qui dit plus de visites dit plus de chance de trouver un locataire.

Mettez votre appartement en situation, comme si quelqu’un y vivait. De cette manière, les gens s’y projetteront plus facilement qu’avec des photos d’un appartement vide.

Dans les techniques à utiliser il y a bien sûr le home staging, mais vous pouvez également acheter voire louer des meubles neutres pour le mettre en situation.

Gardez aussi dans un coin de la tête que c’est souvent madame qui décide… donc un joli bouquet de roses posé à quelque part peut faire son petit effet 😉

Jouez aussi sur les sens : ajoutez une brume de senteur, vous aurez ainsi plus de chance de créer l’effet « Waouw » 🙂 (ça marche super bien dans mon Airbnb ça !)

10. Formez-vous

Ne vous improvisez pas investisseur immobilier, formez-vous pour investir sans prendre d’énorme risque dans l’immobilier locatif.

Tout s’apprend, même l’investissement. Que ça soit immobilier ou boursier d’ailleurs.

C’est donc important de se former, ou alors de s’entourer de personnes qui ont déjà fait ce que vous souhaitez faire, à la manière d’un mentor.

Conclusion

J’ai déjà utilisé toutes ces méthodes (sauf la vente aux enchères) et elles ont marché à merveille pour moi.

Et vous, qu’est-ce que vous feriez de plus pour augmenter votre rendement ?

 

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Immobilier · Investissement

Commentaires sur Comment optimiser sa rentabilité locative ?

2 réponses à “Comment optimiser sa rentabilité locative ?”

  1. Avatar CARIBOU dit :

    Bonjour Seb, merci pour ce blog que j’ai connu hier! J’ai aussi 3 biens immobiliers. J’ai acheté mon appartement sur Genève il y a 12 ans avec ma copine. Depuis j’ai acheté un autre 5 pièce en Valais que je loue depuis 4 ans. Il y a 1 année j’ai acheté un studio sur Genève au prix fort certe, mais qui sera toujours loué, donc revenu presque garantie à vie. Je suis mordu d’immobilier. Ma stratégie est la suivante:

    Actuellement je fais des rachats massifs de ma LPP pour baisser au minimum ma fiscalité (retour d’impôt de 30% en ce qui me concerne) plus rendement moyen de 4,5% par année de ma caisse de pension. Dans 2 ans je vais arrêter de faire des rachats et attendre 3 années pour ne pas perdre l’avantage fiscale perçu au moment des rachats.

    Ensuite je vais retirer une grosse partie de ma caisse de pension, soit le maximum de la partie obligatoire et une partie de la sur-obligatoire de ma première caisse de pension (j’en ai 2) qui rapporte rien soit 1% dans la partie obligatoire et 0,25% dans la partie sur-obligatoire, et amortir un max sur ma résidence principale sur Genève.

    Je pense que la valeur locative sera abolie d’ici là donc pour moi aucun intérêt de garder une hypothèque élevée (probablement que els taux seront plus élevé d’ici là). Ensuite mon idée c’est d’amortir aussi un max sur mes 2 autres biens et de vivre en partie des rentes tout en travaillant.

    Beaucoup de monde disent que l’immobilier est risqué, et que d’investir dans sa caisse de pension n’est pas bien. Perso je ne suis pas d’accord. Celà dépend de chacun, mais en ce qui me concerne de faire un rachat de 150 000 CHF me permets de gagner 52 000 CHF d’impôt + un rendement de 4,5% sur 5 ans. économie totale d’environ 88 000 CHF sur 5 ans en ne faisant rien! Il sera toujours possible de retirer la partie sur-obligatoire (certaines caisses n’ont que la partie obligatoire alors il faut être prudent).

    Par conséquent je pense que l’immobillier est incontournable dans une stratégie diversifiée. Il y a des risques comme dans tous les investissement.

    Bonne journée

    • Seb Seb dit :

      Salut Caribou (j’aurai jamais pensé dire ça ;))!

      Merci pour ce commentaire très intéressant et inspirant !

      C’est génial que tu sois déjà investi en immobilier, je vois qu’on est sur la même longueur d’onde ! Une petite question cependant, pourquoi avoir acheté un studio à Genève, alors que je pense que tu aurais pu en avoir 2 à prix normal en Valais ? De plus, as-tu déjà envisagé de les mettre en location courte durée sur airbnb ? Tu sais que tu pourrais doubler relativement facilement ton rendement grâce à airbnb ? Je donne des détails sur cette stratégie ici, je te conseille d’aller y jeter un oeil : https://lalibertefinanciere.ch/le-blog-fete-son-premier-anniversaire/

      Et sinon c’est top ce que tu fais avec ta LPP. Moi j’ai toujours dans la tête que je suis plus un investisseur qu’un épargnant, mais je néglige trop souvent l’économie d’impôts qu’on peut réaliser grâce à ces tactiques. Et je viens de voir que j’avais un rendement de près de 5% avec ma caisse de pension, alors je devrais me pencher sur cette idée aussi.

      Mais en parallèle, je fais le même genre d’opérations avec mon 3ème pilier chez finpension (https://lalibertefinanciere.ch/pourquoi-choisir-finpension-3a-pour-son-3eme-pilier/), qui m’offre des rendements terribles, et que je retirerai chaque 5 ans. Et je pense que le taux d’imposition lors du retrait du 3ème est identique à celui du retrait du 2ème. C’est une bonne manière de faire en tout cas !

      Et d’ailleurs, est-ce que tu peux retirer ton 2ème pilier pour amortir un objet de rendement ? Je pense que ce n’est que pour la résidence principale non ? Bon en même temps, tu peux amortir ta RP, et mettre la différence mensuelle comme amortissement de tes objets de rendement.

      Mais je suis complètement d’accord avec toi, même si certains pensent que l’immobilier est risqué, c’est aussi un de seuls véhicules d’investissement qui permet de mettre en oeuvre des stratégies comme celle-ci et d’utiliser des leviers. Impossible avec les actions ou les ETFs, aucune optimisation fiscale possible et les rendements sont moins importants.

      Cool en tout cas, merci d’avoir partagé tout ça ! J’espère qu’on aura l’occasion d’en rediscuter sur le forum !

      Et sinon n’hésites pas à parcourir le blog, il y des articles qui pourraient t’intéresser :
      https://lalibertefinanciere.ch/comment-optimiser-sa-rentabilite-locative/
      https://lalibertefinanciere.ch/category/immobilier/
      https://lalibertefinanciere.ch/category/investissement/

      Bonne journée !
      Seb

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