Juil 23, 2021
316 Views
2 0

[Business model] Arbitrage Airbnb

Written by Seb
Temps de lecture estimé : 6 minutes

Etude de business model : Arbitrage Airbnb

Aujourd’hui, j’aimerai vous parler d’un business model qui me trotte dans la tête depuis quelques jours, et qui, je pense, une fois adapté à ma sauce et à ma société, sera une des clés pour ma route vers la liberté financière.

On attaque ça, voilà la petite histoire !

Tout a commencé la semaine passée, quand j’ai reçu une newsletter (et oui, moi je les lis 😉 ) de la part d’un type que je suis, et qui est très actif dans le domaine la location courte durée sur Airbnb. Si ça vous intéresse, ce monsieur s’appelle Jasper Ribbers, du site getpaidforyourpad.com.

Il a commencé à faire germer une idée (et plein de questionnements) dans ma tête, et quelques jours plus tard, j’ai eu une espèce de révélation.

Je vous explique tout ça en détail !

Arbitrage

D’abord, parlons de l’arbitrage.

Arbitre

On critiquera toujours l’arbitrage !

Tu t’attendais pas à ça hein dit ? 😀 Elle était bonne non ? 🙂

Aller, sans déconner… Pour simplifier, en business, l’arbitrage c’est simplement le fait d’acheter un produit dans un marché (par exemple le gros) et le revendre plus cher dans un autre marché (par exemple le détail).

Typiquement, tu achètes 1’000 kg de fraises à un producteur (le gros) à 5 CHF le kilo et tu les revends à des particuliers (le détail) en barquettes de 1 kg pour 8 CHF. Tu gagnes 3 CHF par kg et tout le monde est content 🙂

Ca marche aussi pour le propriétaire d’une boutique au bord de la mer qui achète 1’000 parasols en gros en Chine à 1.50 CHF / pièce et qui les revend à 5 CHF l’unité dans sa boutique. Très simple et classique, on connait tous déjà ce modèle en fait, il suffisait juste de lui trouver un nom 🙂

Aussi avec un produit loué

Mais ça marche aussi avec un produit qu’on loue, plutôt que de l’acheter. Et ça je ne le savais pas trop, d’où un peu ma surprise ! Mais dimanche 16.7, on regardait Capital sur M6 avec ma femme est on est tombé sur le reportage sur les loueurs de voiture comme Avis, Hertz, Europcar, etc.

On va passer les détails de ce reportage (somme toute très intéressant, surtout de voir comment ils peuvent t’arnaquer), sauf un : dans ce reportage, un employé d’une de ces sociétés de location expliquait qu’ils ont des voitures en leasing, et qu’ils sous-louent aux touristes.

C’est typiquement de l’arbitrage : tu acquiers / loues une voiture que tu paies peut être 500 CHF / mois, et tu la sous-loues à des particuliers pour 100 CHF / jour, hors suppléments (assurance, siège enfant, etc.).

En 5 jours, tu as amorti le montant de ton leasing / location, et tout ce que tu loues en plus est du bénéfice. Si tu la loues 50% du mois, donc 15 jours, tu feras un chiffre d’affaires de 1’500 CHF, te laissant un bénéfice de 1’000 CHF.

L’avantage de ce business model-là c’est qu’il est scalable (comment on dit en français d’ailleurs, évolutif ?) : si tu le répliques avec 200 voitures qui font les mêmes résultats, tu te retrouves avec un CA de 300’000 CHF et un bénéfice de 200’000 CHF.

Après, c’est clair que ce bénéfice n’est pas net, il y a des charges : salaires + charges des employés, location des locaux, entretien des véhicules, etc. Mais ça laisse quand une belle marge de manœuvre à mon avis.

Et maintenant, si tu répliques ce modèle dans 100 villes, puis dans 30 pays, ton bénéfice sera de …. bref, je pense que tu as compris le principe 🙂

Les loueurs de voiture l’ont très bien compris eux-aussi, et ça depuis longtemps ! On les retrouve dans toutes les grandes villes, les aéroports, etc.

Arbitrage Airbnb

C’est maintenant que les choses intéressantes se profilent, car ce business model peut fonctionner sur plein d’autres domaines !

En l’occurrence, l’arbitrage de location Airbnb.

L’arbitrage de location Airbnb, c’est la pratique consistant à louer des propriétés et à les sous-louer sur la plateforme Airbnb (ou booking, ou autre, peu importe!).

Car il ne faut pas rêver, il est très difficile de posséder une propriété (villa ou appartement). Les prix des logements sont élevés et les fonds propres demandés sont généralement importants, 25% au minimum.

Par contre, imaginez que vous trouviez un appartement à louer pour 1’500 CHF par mois. Après une étude de marché détaillée, vous avez réalisé que vous pourriez louer ce bien à 150 CHF par jour.

En 10 jours d’exploitation sur Airbnb, votre loyer serait payé, et tout le reste est du pur bonus pour vous !

Si votre étude de marché a révélé un taux d’occupation moyen de 85% (ou 25 jours), vous pourrez réaliser un chiffre d’affaire de 3’750 CHF. Si on y déduit le loyer (1’500) + quelques frais liés à l’exploitation d’un logement courte durée (papier toilettes, petites courses, connexion internet, électricité, etc., pour environ 150 CHF), ça vous laisse un bénéfice de 3’750 – 1’500 – 150 = 2’100 CHF.

On peut donc dire sans problème que l’arbitrage de location Airbnb vous permet d’augmenter vos revenus et d’économiser sans posséder de propriété.

C’est trop beau pour être vrai ? Oui et non. D’ailleurs, la section des commentaires en-dessous est ouverte si tu souhaites entamer une discussion à ce sujet !

A mon avis, l’arbitrage de location Airbnb est une tactique qui peut bien fonctionner, sur certains marchés (emplacements).

En tout cas, ce qui est sûr, c’est que c’est un excellent moyen que de nombreux investisseurs utilisent avec des propriétés locatives bon marché pour leur gagner de l’argent, selon ce que j’ai pu constater lors de mes recherches sur mon ami Google ces derniers jours.

Diligence raisonnable

Il faut juste faire preuve de beaucoup de diligence raisonnable et bien se préparer avant de sauter dedans à pieds joints.

Mais mon expérience actuelle sur le sujet fait de moi une personne idéale pour tester ce business model prochainement.

Depuis le lancement de mon activité accessoire, je réalise souvent des études de marché et des estimations (gratuitement d’ailleurs !) pour mes futurs clients potentiels. Ceci me permet d’aiguiser mes compétences en la matière, et mes connaissances du marché locatif valaisan.

En effet, grâce à ces études de marché, je connais de mieux en mieux le marché locatif de courte durée, et je connais les résultats qu’on peut escompter en louant sur Airbnb.

Comparaison avec le business model de la gestion locative courte durée

Pour finir, j’aimerai faire une petite comparaison de ce business model avec celui de la gestion locative pour autrui, rémunéré avec une commission de 20% sur les nuitées.

Un tableau va m’aider à illustrer ça !

Note : je compte sur une année d’exploitation, vous comprendrez mieux pourquoi en voyant ce tableau.

Et pour les nombres utilisés, je vais prendre des nombres réels avec un taux d’occupation à 80%, et un prix de 140 CHF / jour, ce qui nous donne un chiffre d’affaire de 40’320 CHF. Et pour info, j’ai trouvé ces nombres suite à une analyse de marché réalisée il y a 10 jours pour une cliente, il n’y a donc rien de farfelu dans ce tableau !

 Gestion Airbnb pour XArbitrage de location Airbnb
Chiffre d'affaire040'320 CHF
Commission8'687 CHF (20% de 40'320 CHF)
0
Loyer0- 17'400 CHF (1'450 par mois)
Internet + électricité0 (à charge de X)- 600 CHF (38 + 12 par mois)
Ameublement0 (à charge de X)- 4'000 CHF (une fois)
Restockage0 (à charge de X)- 2'000 CHF (50 CHF x environ 40 séjours par an)
TOTAL8'687 CHF19'435 CHF

C’est assez parlant non ?

Et je ne peux pas m’empêcher de planter un petit graphique pour montrer à partir de quel taux d’occupation un des business model est meilleur que l’autre :

Comparaison de la gestion Airbnb pour X vs arbitrage de location Airbnb

Comparaison de la gestion Airbnb pour X vs arbitrage de location Airbnb

La bascule se situe à 59%, 213 jours. Passé ce taux d’occupation, l’arbitrage de location Airbnb est plus rentable que la gestion pour X, plus bas c’est la gestion qui l’emporte. A moi de faire les bons calculs, de savoir ce que je fais, etc. Mais 59% est un taux relativement facile à obtenir si on est bien placé.

En tout cas moi je suis convaincu, plus qu’à trouver des propriétaires prêts à jouer le jeu de la sous-location courte durée.

Apparemment c’est encore un autre problème ça, mais je vous en donnerai des nouvelles bientôt je pense 🙂

Conclusion

Le business model de l‘arbitrage de location Airbnb est visiblement déjà bien connu de la part des investisseurs / entrepreneurs aux USA, moins par ici. Par contre, il est tout aussi rentable qu’aux USA, et complètement légal, tant que le propriétaire autorise la sous-location.

Je pense surtout qu’il est plus facile à mettre en place que le modèle de la gestion pour X. Dans ce modèle il faut réussir à convaincre le propriétaire qu’Airbnb est bien, que ce n’est pas très risqué, que c’est plus rentable, tout en ayant un risque de vide (hein Jack 😉 ), et aussi lui faire dépenser de l’argent pour meubler et équiper son bien.

Dans l‘arbitrage de location Airbnb, il faut juste convaincre le propriétaire qu’il doit autoriser la sous-location, lui prouver qu’on est assuré (avec une société, on l’est toujours !), que son loyer arrivera tous les mois, qu’on prendra soin de son bien, etc, etc. A voir ce qui est le plus compliqué au final.

Bref, je vous en reparlerai après l’été ou en automne je pense. Aujourd’hui j’attends de signer un gros contrat de gestion avec un client, qui pourrait me rapporter entre 1’000 et près de 5’000 CHF par mois.

Si je le signe (croisons les doigts!), dès que je commencerai à encaisser ces montants, je me lancerai dans le business model de l’arbitrage, car je suis persuadé que c’est la meilleure chose à faire.

A suivre 🙂

Les commentaires sont ouverts, n’hésitez pas à vous faire plaisir ! J’ai le cerveau en ébullition sur ce sujet alors si j’ai négligé ou oublié quelque chose, faites m’en part !

Merci les copains lecteurs, et bonnes vacances 🙂

Divulgation : cet article peut contenir des liens d’affiliés, ce qui signifie que je toucherai une commission si vous décidez de commander un produit cité via un des liens ou code promotionnel proposés, sans aucun coût supplémentaire pour vous. Merci d’utiliser ces liens !

Mes meilleurs conseils et stratégies directement dans votre boîte mail.
Recevez gratuitement des conseils en matière de finances personnelles pour vous permettre d'atteindre votre liberté financière.
Vous pourrez vous désinscrire à tout moment.
Article Categories:
Entrepreneuriat

Commentaires sur [Business model] Arbitrage Airbnb

6 réponses à “[Business model] Arbitrage Airbnb”

  1. Hugo dit :

    J’adore, devant la même émission, le même reportage, la même réflexion !
    (certes, les loueurs de voitures semblent parfois détestables, mais d’un point de vue business, on ne peut qu’applaudir)
    C’est probablement l’esprit commun d’investisseur locatif qui a amené nos réflexions
    Dispo pour un incubateur !

  2. Arturo Fich dit :

    Salut Seb. Intéressant ton article, en effet le chiffre d’affaire augmente pas mal avec cette méthode ! Je pensais pas autant.

    Le hic à mon avis c’est que le propriétaire du logement sera rarement d’accord que tu fasses ça. Qu’en penses-tu ? Ou alors tu comptes le lui cacher ? Dans ce cas c’est un peu de la margoulinerie ahah.

  3. Seb dit :

    Salut Arturo,
    Oui, les chiffres sont relativement intéressants. C’est bien d’avoir fait le calcul et identifié le point de bascule entre gérance et arbitrage.
    Non non, pas de margoulinerie 🙂 C’est impensable de faire ça, ça mettrait en péril tout le business model.
    Non, avec le propriétaire il faut être honnête et sincère. Et apparemment c’est courant (aux USA) de lui verser un petit % de commission sur le CA en plus du loyer. Bon, j’ai encore pas essayé, mais je compte le faire dès cet automne normalement, on verra comment ça se passe 🙂

  4. Arturo Fich dit :

    Ah oui, c’est vrai que s’il a un pourcentage, il sera beaucoup plus enclin à te laisser faire ça. Affaire à suivre, je me réjouis d’avoir ton retour d’expérience là-dessus 😉

  5. Seb dit :

    Exact, dès qu’il y a un intérêt financier, la prise de décision est plus facile 😉
    Affaire à suivre en effet, mais c’est pour bientôt si tout se passe comme prévu!

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.